由于我国产业园建设周期长,资金回笼缓慢,长期依赖于债务融资,部分地方政府及大部分地产公司利用高杠杆手段,进一步加重了债务风险。由于绝大多数债务的债权人是各银行,随着政府持续收紧信贷政策等问题,使其资金周转愈加困难,因此,必须要拓宽产业园区的投融资模式。基础设施公募REITs基金是由资产证券化演变而来的一种新型投融资模式,这种投融资模式可以让基金投资者间接投资基础设施项目、降低企业的融资成本、进而帮助企业提高风险抵御能力,同样可以帮助企业实现轻重资产分离战略,让占用企业大量资源的存量资产得以盘活,因而其在国际市场上大放异彩。首先,本文对国内外关于REITs的相关文献进行分析,对与REITs相关的资产证券化理论、破产隔离理论、优序融资理论、委托代理理论和信用增级这五个主要理论进行阐述,并对我国目前产业园区融资现状和存在的问题作出说明。其次,介绍了招商蛇口产业园实行公募REITs融资的案例,主要包括招商蛇口产业园REIT（又称招商蛇口产业园REITs,下文全部用招商蛇口产业园REITs）设立的动因、运作模式、运作效果、项目风险情况这四个方面进行分析。从融资动因来看:首先从宏观层面着手,其次从行业层面进行深入分析,最后从企业层面进行个性分析。从运作模式来看:双SPV模式可以进行风险隔离,帮助企业盘活占用大量资源的存量重资产,同时也需要信用增级措施。从融资效果来看:基础设施公募REITs让企业短期偿债能力得以提高,也使得企业的营运能力比起同期有所提升,让企业拥有较好的成长能力,也有利于提升企业的知名度和实力。从风险角度来看:底层资产项目有运营风险以及管理改造的风险,REITs基金可能存在信用增级措施失效、集中投资风险和流动性风险。通过对基础设施公募REITs的研究,结合招商蛇口产业园案例,本文得出结论:第一,招商蛇口产业园采用REITs进行融资的效果显著;第二,基础设施公募REITs适合招商蛇口产业园;第三,招商蛇口产业园采用REITs融资模式值得推广。并且针对招商蛇口产业园REITs的项目风险提出了应对建议。针对底层资产相关风险的应对建议:第一,加强基础设施项目的运营;第二,保证基础资产的质量。而对于REITs基金自身相关风险的应对建议:第一,定期审查信用增级计划;第二,注入更多的底层资产缓解集中投资风险;第三,加强产品的流动性,完善退出机制。