在建建筑物抵押权是一种特殊的抵押权,它的抵押客体处在变化之中,难以确定。同时,它又是一种重要的抵押权,在融资、担保当中扮演着重要角色。应当强调的是,在建建筑物即是《民法典》中所提到的“正在建造的建筑物”,与此前所说的“在建工程”在含义上别无二致。在建建筑物抵押权产生的法律基础为《民法典》第三百九十五条和第四百零二条。其中第三百九十五条规定“正在建造的建筑物”可以作为抵押权客体,而第四百零二条则规定在建建筑物抵押权必须以登记为成立条件。本文第一章就在建建筑物抵押权基本概要和现存问题进行总结、说明。研究在建建筑物之前,本文先对我国目前存在的法律规定进行梳理,此后就“建筑物”概念进行定义。但是何为“建筑物”,在我国法律上尚无明确的规定。日本、韩国乃至我国台湾地区均对“建筑物”概念有着类似定义。通过对比以上域外规定,结合我国当前的法律规定,得出“建筑物”的定义,即定着在土地之上,已经竣工且经有关部门验收合格的建筑。在此基础上,推出“在建建筑物”是定着在土地上,尚未竣工或者已经竣工但尚未经有管部门验收合格的建筑。这一观点也与《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”）的观点不谋而合。在此基础上,得出“在建建筑物抵押”的定义,即以定着在土地上下或者海面上,尚未竣工或者已经竣工但未经验收合格的建筑抵押的行为。我国法律法规对其也作出规定。如上述《实施细则》对在建建筑物概念、登记等作出规定;《民法典》对在建建筑物抵押、登记作出统一的原则性的规定;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“担保制度解释”）对以建设用地使用权抵押和以在建建筑物抵押进行了重新规定。凡此种种,不胜枚举。这些规范性法律文件的规定,使我国在建建筑物抵押权制度形成了较为完备的体系,可以解决实践中的大多问题。但在整个在建建筑物抵押制度运行的过程中,即在建建筑物抵押权设立、登记、实现的过程中,仍存在一些棘手的问题以待解决,本文二、三、四章分别予以阐述。首先,本文第二章对其在设立时存在问题进行探讨。在建建筑物属抵押权客体乃毋庸置疑,但该抵押权客体模糊。在建建筑物形态和价值不固定、时时变化的特殊性使抵押权客体模糊,进而给抵押权的设立造成困扰。《担保制度解释》第五十一条第二款虽提及在建建筑物抵押效力,认为仅登记部分发生抵押效力,未登记部分不发生。但此规定更多的是对《民法典》第四百零二条的响应,它的重点应该是申明该抵押权登记生效。以前文所推导的在建建筑物的概念为基础,其抵押权客体也呼之欲出。笔者认为其客体应当确定为三部分。一是已经开始建造但尚未建造完成的部分;二是已经竣工但尚未进行所有权首次登记的部分。同时,由于我国一以贯之的“房地一体”的原则,其客体的第三部分应当是上述二部分其下所对应的建设用地使用权。应当注意的是,为使抵押权人利益得到妥善保护,不受非法侵害,尚未开始建造的、处于规划当中的尚未破土动工的建筑物不能作为在建建筑物抵押权的客体。原因有三点,第一,虽然尚未开始建造的、处于规划当中仍未破土动工的建筑物其大体形态已经固定,甚至可以预见,但至抵押时仍未开工,无明显经济价值,在实际建造过程中,也易发生形态更改,甚至停建,进而导致抵押财产价值波动,于抵押权人不利。第二,在实务当中,以正在建造的建筑物抵押的,不动产登记中心的人员需要进行实地查看,以确定是否予以办理登记。其目的是为确保抵押物具有担保价值,保护抵押权人利益。而尚未开始建造、处于规划中的建筑物无实物可以查看,无法确认其价值。第三,当抵押权达成实现条件时,抵押权人能够就在建建筑物的自身价值优先受偿。而尚未开始建造、处于规划之中的建筑物彼时有无价值难以确定。因此,在建建筑物抵押权客体仅包括已经开始建设但尚未竣工部分、已经竣工但尚未经验收合格部分,以及二者之下对应的建设用地使用权。其次,在登记时会有登记的法特性不明的问题,本文第三章对该问题进行解释。诸学说就登记的法特性产生分歧,各执一词,原因在于对原《物权法》第三十条,现在的《民法典》第二百三十一条理解有不同。比较诸学说后,得出本登记是在建建筑物抵押登记的法特性的结论。原因有三,第一,《民法典》第二百三十一条是对房屋等不动产的规定,虽然在建建筑物也属于不动产,但其是具有特殊性的不动产,特殊之处在于法律对其上可以产生在建建筑物抵押权作出了特别规定。况且,《民法典》第二百三十一条只是针对房屋等不动产,并非针对所有不动产。第二,“在先已登记原则”并非铁律,也有例外,这个突破“铁律”的例外就是预告登记。在建建筑物抵押登记也应是该原则的例外情形。《实施细则》第二十四条第二款在规定该原则的同时,也规定法律、行政法规可以对该原则作出例外规定。《民法典》是基本法,无论广义、狭义上来看,都是法律。同时,《民法典》又是《实施细则》的上位法。因此,《民法典》第四百零二条可以看成是对《实施细则》的例外规定。也就是说,该原则适用于绝大多数的情形,仅有两种例外情况,一种例外是预告登记,这种例外是学者们公认的、没有分歧的。另一种例外情况则是以正在建造的建筑物作为抵押物时的抵押登记,它虽然不是预告登记,但仍是对“在先已登记原则”的突破。第三,要是依照预告登记的观点,将其法特性认定为是预告登记而非终局登记的话,则将有可能会造成在建建筑物和建设用地使用权的抵押登记性质产生矛盾,进而影响实务当中的操作。相反,如果要是将该登记的法特性视为是本登记,那么就不存在此种窘境,因为二抵押登记的法特性一致,无须再进行解释、弥补。最后,在实现阶段,其与建设用地使用权抵押权人、承包人的建设工程价款优先受偿权、商品房预购人的权利存在冲突,对此,本文第四章予以说明。与建设用地使用权抵押权人的冲突原因在于,二者均期望就同一建设用地使用权享有优先受偿权,进行优先受偿。为解决此问题,应先确定二者登记的先后顺序,确定了登记先后顺序之后,何者优先受偿,何者劣后受偿,皆根据登记先后来决定。与承包人的建设工程价款优先受偿权会有冲突,是因抵押权人的合法利益可能会因为发包人与承包人的不法行为（如恶意串通）而遭受损害。为保护自身利益,抵押权人当然不会轻易同意让承包人对价款进行优先受偿。为此,应当建立专项资金制度。具体为:首先,发包人（抵押人）在进行抵押之前,将承包人应得的建设工程价款预先计算妥当,并在与抵押权人进行协商时将建设工程价款预算告知抵押权人,在抵押权人认为该预算合理的基础上进行下一步磋商。如抵押权人认为预算不合理,可拒绝提供资金,防患于未然。若抵押权人认可该预算,则可在抵押人（发包人）获得融资之前将预算好的建设工程价款扣除,存于第三方金融机构,作为专项资金,按月发放给承包人。与商品房预购人的权利存在冲突,是因为预售的商品房是在建建筑物的一部分,双方均就此享有优先受偿权。对此,应当应当依据相关司法解释和《实施细则》相关规定进行解决。