近几年,长租公寓市场开始发展火热,长租公寓与互联网的结合,使得人们租房更加便捷。发展到一定阶段,长租公寓企业在资本市场上筹资、兼并、融资及重组等开始活跃起来,无论作为投资者、所有者、管理者还是监督者,都必须要准确地了解企业价值、企业价值的驱动因素,以及如何通过决策来提高企业的价值。本文研究问题:长租公寓企业的价值评估及价值提升问题。本文研究思路:本文基于长租公寓企业的现状,通过对现有估值模型的修正得到了以用户价值为核心的非财务指标价值评估模型。传统的企业估值主要是基于财务指标进行估值,估值方法包括:收益法、成本法、市场法、实物期权法;互联网的估值体系主要有两种,一是基于财务指标的评估方法体系,另外一种是基于非财务指标的评估方法体系。基于财务指标的价值评估方法没有太多本质上的改变,而基于非财务指标的估值方法引入了用户价值概念,有比较大的创新。本文对互联网行业和长租公寓行业进行了分析,分析了长租公寓企业的互联网特性,把互联网企业的价值评估公式用在长租公寓行业。本文使用把引入齐普夫定律的国泰君安定性估值公式运用到长租公寓企业中,其中国泰君安定性估值公式以梅特卡夫定律为基础,在DEVA估值模型的引入了曾李青定律。本文使用上述价值评估模型对D公司进行估值,并与市场价值进行比较,验证了此模型的适用性。最后基于价值评估公式提取价值驱动因素,基于价值驱动因素提出价值提升策略。本文研究结论:首先,长租公寓企业具有:以用户为中心、平均成本递减、无形资产多、经营风险大等互联网特性,加上长租公寓企业具有:盈利不确定、缺乏历史数据、缺乏可比企业、非财务因素影响大等特点,因此不适合使用传统财务估值方法,而使用基于用户价值的估值方法是可行的。其次,本文基于修正的估值模型对案例公司D公司进行价值评估,结果与市场价值比较接近,说明本文的价值评估模型具有一定的可行性。最后,提取基于用户价值方法估值的价值提升驱动因素:变现因子、网络用户数、节点距离,并针对价值提升因素提出了价值提升策略。本文的新意:(1)对互联网长租公寓企业的估值方法做了系统的研究。(2)根据长租公寓的现状对估值模型的参数进行量化。(3)识别长租公寓价值驱动因素提出合理的提升方法,有较大的现实意义。