住宅是人类生活的基本物质资料。住宅问题是自人类社会工业化以来困扰世界各国的一个严峻社会问题。合作社是人类互助合作的组织形式，把合作社形式应用于住宅领域，是人民群众创新精神的体现。　　我国在20世纪80年代末90年代初的房改过渡期间曾经有过住宅合作社制度，但1998年后却渐行渐远。近年来的个人合作建房运动又让人们开始关注互助合作在建房领域的作用。社会的发展要求建立新的住宅合作社制度。这一制度的建立将产生重大的现实意义:它将进一步丰富我国的住宅供应体系，满足居民多方面、多层次的居住需求，这也是建设和谐社会的必然要求。建立新的住宅合作社制度首先要考虑住宅合作社的基本类型。随之其来的还有下列问题:如何认识住宅合作社的属性？如何分析评价我国房改期间出现的“住宅合作社”的性质？如何构建符合合作社基本原则的住宅合作社制度？住宅合作社制度与住房保障制度之间是怎样复杂的关系？如果使我国将来的住宅合作社制度承担一部分住房保障功能，但又如何与政府直接提供保障性住房的职能相区分？住宅合作社承担社会保障职能与其合作社的本质如何协调？住宅合作社是否只限于保障性质，社员是否只能限于“中低收入”人群？根据合作社的自愿、自主原则，是否一般民众都可以根据自己的共同爱好、志趣组建住宅合作社？如何区分不同收入水平的居民建立的住宅合作社？如何构建不同类型住宅合作社的具体制度？本文的核心问题就是对上述问题作出解答，确定我国住宅合作社的基本类型，并提出相关的立法制度设计。本文除导言外共分六章，每章的主要内容如下:　　第1章“关于住宅合作社的一些基本问题”，着重论述住宅合作社的一些基本问题。在对合作社的概念、属性及住宅的概念、属性进行阐述和论证的前提下，探讨住宅合作社的概念和属性，提出住宅合作社作为“住宅”领域的合作社形式，其属性是合作社属性与住宅属性的结合。笔者认为住宅合作社是社员为了满足共同的居住目的，在自愿互助的基础上联合起来，自主经营、自我管理的非营利性法人组织，目的在于满足社员的基本居住需求或更高居住需求。此外，还介绍了住宅合作社在国外一些典型国家的发展状况，并探讨了发展住宅合作社对我国的现实意义。　　第2章“我国住宅合作社发展历程的回顾与评析”，主要对我国住宅合作社的发展历史进行追溯，并结合前一章的论述进行评价和分析。对历史的追溯和评析主要从我国房改过渡期的住宅合作社和近年的个人合作建房运动两个方面进行:对我国住房商品化改革背景下的住宅合作社的发展历程进行回顾，认为我国的“住宅合作社”是住房福利制向住房商品化过渡时期的产物，性质偏于政府主导性，不是真正的合作社，属于经济适用房制度的组成部分，在此基础上指出了我国“住宅合作社”未来的发展出路;对近年来各地“个人合作建房”的情况进行介绍，破解近年来个人合作建房在组织形式方面的困扰，指出组建住宅合作社应当是个人合作建房未来的出路。在前文分析的基础上，本章第三部分还提出了关于住宅合作社与社会保障、住宅合作社与不同收入层次居民的需求之间关系的进一步思考，初步确定了我国未来的住宅合作社可以有两个发展方向:一是满足中低收入居民的基本居住需求，二是满足不同收入阶层居民的个性化居住需求。　　第3章“我国应确立的住宅合作社类型分析”，主要在实践和理论分析的基础上，提出了我国住宅合作社立法应确认的住宅合作社类型。首先归纳了国外住宅合作社的类型，在对比之下描述了我国曾经的住宅合作社类型及其缺陷;其次分析了确立我国住宅合作社类型的理论基础——社会学理论基础、经济学理论基础、社会保障理论基础、价值基础和权利基础;基于以上分析，提出我国未来的住宅合作社立法应确认保障性住宅合作社和社会性住宅合作社。保障性住宅合作社主要面向中低收入人群，政府给予一定资助，属于住房社会保障范围，满足基本居住需求;社会性住宅合作社不限制成员的收入水平，由居民根据共同意愿、共同精神需求、共同生活目的等组建个性化、社区型等住宅合作社，满足更高居住需求。　　第4章“社会性住宅合作社立法制度设计”，主要分析了社会性住宅合作社的法律性质以及其立法应当遵循的原则，并在此基础上构建了社会性住宅合作社的主要立法制度。笔者认为社会性住宅合作社的性质为私法人、社团法人、非营利法人中的“中间法人”;鉴于其性质，社会性住宅合作社立法应当遵循私法自治原则、合理确定国家管理限度的原则;并在此基础上设计了社会性住宅合作社的设立制度、社员制度、内部治理结构制度、住宅制度、变更和终止制度及其监管制度等一系列制度。　　第5章“保障性住宅合作社立法制度设计”，主要分析了保障性住宅合作社的法律性质以及其立法应当遵循的原则，并在此基础上构建了保障性住宅合作社的主要立法制度。笔者认为保障性住宅合作社是具有一定“公法人”性质的私法人，是社团法人，是非营利法人中“公益法人”和“中间法人”之间的过渡类型;鉴于其性质，保障性住宅合作社立法应当遵循一定程度上的私法自治原则、面向弱势群体的原则、保障基本居住需求的原则、自我互助和政府扶持相结合的原则;保障性住宅合作社与社会性住宅合作社在自治制度的设计上具有许多共同之处，因此在制度设计上也具有共性，所以本章主要对保障性住宅合作社的特殊制度——发起人制度、社员制度、治理结构制度、住宅制度、设立原则、政府扶持制度等一系列制度进行了设计。　　第6章“对我国住宅合作社立法的建议”，主要探讨了我国住宅合作社立法的一些具体问题。提出在我国现行立法的法人分类框架之内，住宅合作社的性质应归于社会团体法人;在对国外及国内的合作社和住宅合作社立法情况分析的基础上，进一步肯定了我国进行新的住宅合作社立法的必要性;探讨了我国住宅合作社立法的模式等一些具体问题;并在此基础上尝试构建了我国未来住宅合作社立法的框架。　　本文的主要贡献在于，在对合作社及住宅的概念、属性进行阐述和论证的基础上，探讨了住宅合作社的概念和属性，提出了住宅合作社的全新概念，对住宅合作社的属性进行了完整的概括;以住宅合作社的概念及属性为基础，在对我国房改过渡时期的“住宅合作社”以及近年的个人合作建房的评价和分析上做了新的尝试，确定了我国房改过渡时期的住宅合作社的真正性质，指出了我国房改过渡时期的住宅合作社和近年的个人合作建房的发展出路;在实践和理论研究的基础上，对我国立法应确定的住宅合作社类型提出了全新的构想，保障性住宅合作社与社会性住宅合作社的类型设计在国内尚属首次;并对保障性住宅合作社和社会性住宅合作社进行了相关制度设计，希望对我国住宅合作社的立法及健康发展有所贡献。