上市公司普遍存在盈余管理,适当的盈余管理可以提高公司财务信息质量,使财务信息更加准确地反映公司业绩。但是,上市公司出于避税、保牌等动机,过度地进行盈余管理,导致公司对外披露的财务信息不能准确的反映公司业绩,严重影响了市场配置资源的效果。因此,研究真实与应计盈余管理之间的相关关系,探究房地产业偏好调节盈余的手段,有利于监管部门提出解决办法来监督和规范房地产业的盈余管理。国内许多学者对盈余管理进行了研究,但是以房地产业为研究对象,专门对真实与应计盈余管理的关系进行研究的比较少。然而,房地产业为国民经济的发展提供基本的物质基础,对财政收入贡献巨大,促进中国经济健康发展。研究房地产业真实与应计盈余操纵的程度以及两者之间的相关关系,有重要的理论意义和现实意义。本文选取房地产业为研究对象,进行实证研究,得出的研究结论如下:真实的盈余管理与应计项目操纵之间呈现正向相关关系;相对于应计盈余操纵,房地产行业多通过改变真实的交易事项调节盈余;房地产行业的上市公司多使用生产操控管理盈余。