不动产是国家重要的生产生活资源,与不动产相关的法律规定也是人们关注的焦点。各个国家都根据本国的国情制定了不同的不动产登记制度。我国不动产行政登记制度随着《物权法》的出台逐渐规范化,但是不动产登记是否必须由行政机关完成却值得商榷。从行政法角度研究不动产登记制度,是对日益受到私法影响的公法的思考。在部门法之间的联系越来越紧密的今天,如何改进原有制度来适应社会变化成为研究的方向。本文从不动产登记制度基本理论入手,阐述了不动产登记制度的有关问题,分析了我国不动产登记制度存在的缺陷。对不同国家的登记制度进行了介绍,从行政法的角度对其制度成因进行了分析,同时归纳了我国实践中行政登记制度的成因,最后在借鉴国外较为成熟的制度基础上,对于我国不动产登记制度构建和完善提出自己的观点。文章的第一部分简要介绍了不动产登记制度的基本理论,对于不动产、不动产登记、行政登记的概念和相关内容进行了的阐述,提出了不动产登记与行政登记之间不具有必然的联系。文章的第二部分通过对国际上占主要地位的权利登记制、托伦斯登记制和契约登记制这几种登记模式的特征的介绍,进一步分析我国物权法颁布后所确立的登记模式。我国的登记模式具有权利登记制和托伦斯登记制的双重属性。文章的第三部分梳理了我国不动产登记制度的发展历程,同时指出现存的一些缺陷,如基础理论模糊不清,多头管理、分级登记,政出多门、各自为政,登记范围不明,重视行政管理、轻视公示服务,重视城市、忽视农村,登记制度之间协调不够等等。文章的第四部分是对不动产登记的行政属性进行分析。具体详尽地介绍了日本、法国的不动产行政登记制度和德国、英国的不动产非行政登记制度,主要从行政法角度分析其各自的制度成因,为后文的制度借鉴打下基础。同时也对目前我国不动产登记由行政机关承担的原因进行了分析,归纳出了受传统思想的影响,行政机关登记有助于对不动产的宏观调控,有助于公信力的提高以及国内缺乏相似地位的其他组织这几点原因。文章的第五部分重点阐述了对我国不动产登记制度的设想。主要从立法的完善、登记代理人制度的设立、登记机关的选择和登记机关的错误赔偿责任这几个方面着手,构建出理想的不动产登记制度。其中登记代理人制度的设立和登记机关的选择均较多地受到国外制度的影响。最后的小结部分再次强调了不动产登记制度作为物权法的延伸,是作为程序法来保障实体法的实现。因此不动产登记机关的主要职责就在于保障物权法的落实而非对于不动产资源的管理。出于这样的考量,不动产登记机关的选择就未必是行政机关。