环境因素与人们的生活息息相关,空气环境作为人们赖以生存的环境,其污染的日益严重与人们追求舒适健康的住宅环境意愿相悖。随着人们逐渐意识到环境因素,如空气、水、噪音等污染因素的不利影响时,环境因素在住宅价值损失方面的研究显得尤为重要。尽管国内外关于空气污染等环境因素对房地产价值的影响开展了很多研究工作,但目前对于空气污染对住宅价值的损失研究仍没有一套系统的估算体系,尤其在国内,对空气污染住宅损失估价理论几乎没有涉及,仅仅是有学者对国外的一些关于污染损失不动产评估的文献作了总结。一方面,空气污染的污染因子过多,选取何种污染物作为研究对象,其研究结果均有显著的不同;另一方面,全国的房地产市场尚未成熟,数据的收集工作成为难点。因此,本文在充分利用国内外研究成果的基础上,采用特征价格模型(Hedonic price model,HPM)的方法,对传统特征价格模型的特征因素进行扩充,以PM2.5值作为空气污染因子,进入模型加以研究,实证研究空气污染损失价值,对于深入研究不动产环境污染价值损失量化问题具有重要的意义。本研究的主要内容包括:(1)运用数据常用转换方法Box-Cox对数据进行转换,以城市性质划分,研究二线、三线及以下城市特征价格模型的基本函数形式,即应变量的变化指数;(2)基于应变量的变化形式和全国54个具有代表性的大中型城市2014年10月至2015年3月的1350个房地产数据资料,其中包括有房地产价格、建筑特征、区位特征、邻里特征,研究全国房地产市场的基本情况;(3)基于2014年1月至2014年10月的PM2.5均值、经济特征及建筑、区位、邻里特征,利用以上变化指数得到函数形式,研究二线、三线及以下城市住宅空气污染价值量化问题及空气污染对房地产价格的贡献率,即研究居民为购买住宅对空气污染潜在的货币支付意愿及空气污染在房地产影响因素的重要程度。本研究的主要结果如下:(1)通过对数据进行转换,我们得到能够比较准确反映房地产价格的函数模型,三线及以下城市特征价格模型的形式为对数线性模型,二线城市转换指数为-0.23;第二,特征价格模型能够对住宅空气污染损失进行量化,并发现其对住宅价格存在负面影响;第三,对于二线、三线及以下城市来说,空气污染对房地产价格有显著的影响,且二线城市中表现尤为显著,二线城市居民愿意对空气污染平均支付0.1141万,三线城市对空气污染的平均支付意愿则为0.1995万。