关于物业服务业安全保障义务的法律适用问题,在物业服务合同出台之前就引起了热议。实践中的案例也促使立法上对该问题作出规定,即体现于《民法典》第九百四十二条以及《物业管理条例》第四十五条和第四十六条。然而现阶段关于物业服务业的安全保障问题的案件频发,法律法规相关规定仍较为宽泛,关于安全保障义务的内容、判断标准以及物业服务业的角色定位,理论上尚存争议,且司法实践中法官在判断物业服务业是否尽到合理的安全保障义务时考量的因素不同,自由裁量权行使空间较大,易造成同案异判的情况,致使物业服务业安全保障义务的内容范围不断扩大,不利于公平正义,更加深了业主与物业之间的矛盾,因此,有必要对以上问题进行研究。首先,需要对物业服务业安全保障义务的内涵进行界定,具体是指基于物业服务合同约定和法律规定,物业服务业对进入特定领域的特定主体所承担的,以维护环境安全、预防危险发生、积极制止损害行为以及事后救助等为内容的义务,若该特定人遭受损失,物业服务业无法证明自己已合理履行安全保障义务的,则应当承担相应的法律责任;物业服务业承担安全保障义务应当有其正当性,即来自于信赖关系理论、危险控制理论、收益与风险相一致理论以及节约社会总成本理论。其次,学界一直对安全保障义务的性质存有不同观点,目前存在三种学说,分别是法定义务说、约定义务说和竞合说,本文认为该义务的法律性质应兼具法定性和约定性,基于此,综合各学术观点,物业服务业所负安全保障义务的基本内容应包含对物的安全保障义务和对人的安全保障义务。第三,实务中判断物业服务业安全保障义务是否得到合理履行,应当坚持以下标准,即法定标准与约定标准、一般性行业标准与善良管理人标准;在物业未履行安全保障义务而造成权利人损失的情形下,将产生违约责任、侵权责任和竞合责任,本文认为发生竞合责任时,应赋予权利人选择权。第四,结合相关案例发现,实务中关于物业服务业安全保障义务的法律规制问题存在缺陷,即对应的权利主体范围窄,安全保障义务内容不明确,安全保障义务的履行缺乏合理限度以及自由裁量权过大。那么需要针对以上四点问题,提出一系列具体的完善路径:其一,适度扩充权利主体的范围,除业主之外,还应当包含对建筑物享有居住利益者,如租住者、老人和儿童等弱势群体,经业主许可或授权的合法进入者,一般具有某种职业且在小区短暂停留,未经许可擅自进入者;其二,立法上应明确指出安全保障义务的基本内容以作为法定的最低标准,具体包括制度化管理、维护内部环境安全、设施设备安全、突发事件状态下的应急处理以及安保人员配备等;其三,设定安全保障义务履行的合理限度,包括在发生不可抗力时,应赋予物业服务业免责事由;其四,可以从立法上、司法上和程序上的角度,对自由裁量权进行合理规制。