自住房作为商品投放市场后,以建筑物区分所有权作为法理依据的业主自治理所当然地成为了住宅小区治理的核心和主题。住宅小区内部业主共有部分的存在使业主需以业主团体成员身份处理小区公共事务,因此业主自治本质上是业主通过业主自治组织对小区公共事务进行管理的过程,这意味着实现业主自治权益需要业主自治组织发挥其在住宅小区的核心治理主体作用。目前住宅小区业主自治面临着政府干预与不作为并存、物业服务企业怠职、业主团体内部业主与业委会之间信任危机凸显、业主个体不当使用物业行为频发等问题,这些问题背后反映出了业主自治相关法律规定的不完善,但更为根本的是立法理念的偏差,一是政府主导未转变为政府协同,二是物业管理未转变为物业服务,三是物权自治未上升至社会自治,这与业主自治所要求的业主自治组织作为住宅小区核心治理主体产生了冲突,业主自治权利行使的方式和范围也受到了限制。善治作为关切公民社会发育并通过“民主—法治”机制实现的治理理念,将其应用于住宅小区这一场域可以为业主自治立法理念的调整、法律规范的完善提供方向上的指引。善治所内含的“合法性”、“参与”、“有效”要素能为业主自治组织占据住宅小区核心治理主体地位提供强有力的支撑;善治所要求的良好治理结构有利于政府从主导向协同地位转换、物业服务企业从管理向服务定位转变;善治所倡导的公民社会的发育能为业主自治组织从物业管理主体到社会治理主体身份的升华奠定基石,业主自治组织的治理活动也得以从物业管理延伸到社会自治,这拓宽了业主团体内部关系协调的路径,在增加社会资本、培育公民社会的过程中,业主自治组织也得以在更高层次与政府和市场主体对话,从而更好地实现业主自治权益。从法律层面保障业主自治的良性运行,一是需要将《物业管理条例》变更为《住宅小区治理条例》来弥补单一物权规制的缺漏,在扩展业主自治权利行使方式和范围的同时,业主自治组织的住宅小区核心治理主体地位也能够得以明确;二是需要细化业主自治组织成立的法律程序、明确业主自治组织的法律地位、规范业委会的决议程序及业委会委员的工作权责来实现业主自治组织的有效运转;三是需要完善政府辅助业主自治组织发育、协调业主自治组织与物业服务企业关系、提供公共服务职责的相关规定,在规避政府不当干预的同时使其做到不缺位;四是需要完善业委会对物业服务企业的协助职责、物业服务企业配合业委会监督的义务以实现物业保值增值;五是需要制定切合业主生活实际的管理规约并完善相关法律强制性规定来实现对业主个体不当行为的有效规制,使业主自治进入常态化运行,长效维护业主自治权益。