当前，随着我国城镇化进程的加快，城镇由中心向周边不断蔓延，居住用地开发经营成为城镇吸纳人口和发展经济的首要内容。但是在高速的城镇发展过程中，出现了外延新增用地粗放扩张，内部存量用地潜力未能释放的居住用地低效利用问题。伴随经济发展进入新常态，以质量增长为主的发展观念促使社会开始重视土地的潜力挖掘，从“增量开发”转向“存量运营”的实践在多个沿海城市率先进行。在这个背景下，为实现对城镇低效居住用地的有效利用，本文在结合区域实际的基础上，宏观到微观角度对区域土地利用情况进行分析，最终对红塔区居住用地的再开发策略进行研究。
　　本文在阅读文献资料的基础上，结合政府相关文件明确了城镇低效居住用地的概念和低效居住用地再开发的内涵。进而借鉴土地集约利用评价工作手册构建红塔区整体集约利用评价体系，采用德尔菲法和规划目标值法分别确定指标权重和理想值，最后得到红塔区整体集约度结果为66.07，说明红塔区整体上的土地利用集约度处于偏低水平，存在较大的土地潜力提升空间。
　　依据宏观层面土地集约利用定量评价结果，进一步深入研究，分析居住区土地利用水平，在红塔区中心城区范围内针对109个居住区的土地利用水平进行研究。利用GIS计算各个居住区容积率、建筑密度、地价实现水平等六个指标值，并在六个指标的基础上构建针对居住区土地利用水平分析的评价体系。无论单个指标分析还是综合评价的结果都表明红塔区城区在土地利用方面存在明显的区域差异，居住用地利用水平呈现为从城区核心到外围逐渐降低的趋势。接着，将综合评价结果划分三个等级，利用GIS提取出中、低利用水平和与规划不符的居住区，计算其规模潜力和单位土地经济潜力，结果显示基于规划允许的规模潜力为990公顷，单位土地经济潜力为545.29元/m2，表明红塔区居住用地再开发的潜力巨大，且具有良好的再开发经济效益。
　　在潜力分析结果的基础上，结合实景情况，得到可进行再开发的居住用地类型分别为空闲地、老旧小区、旧城镇和城中村。结合玉溪市老城更新规划和借鉴已有实践案例，分析出各类型低效居住用地再开发的时序、方法和模式，形成红塔区低效居住用地再开发策略。
　　最后，本文希望通过以玉溪市红塔区为例的研究为其他区域的低效居住用地再开发研究在理论上和方法上提供参考，同时进一步丰富我国西部地区低效用地再开发的理论和案例研究。