伴随我国城市化进入加速期和城市经济的高速发展，房地产业已成为许多地区的支柱产业，带动并且极大促进其他相关产业的发展。房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标，通过住宅市场微观层面上房价租金比的测算，可以研究住宅市场的内部结构和差异性，有效地考察住宅市场中房价的泡沫，从而有利用投资者理性决策，规避风险，提供房地产市场健康发展的政策建议，从而能够促进住房出售市场和租赁市场的协调发展，促进房地产市场的有序、理性发展。 由于住宅位置的差异性对其价格的影响很大，本文以北京五环之内城区的不同户型住宅小区为研究对象，利用地统计学软件GeostatisticsPlus(GS+)分析房价租金比的空间结构特征，确定最优空间分布模型，然后在ArcGIS软件GeostatisticsAnalysis模块的支持下，采用Kringing插值的方法获得房价租金的空间分布。最后采用多元线性回归的方法，研究各种户型房价租金比的主要影响因素。本文的主要研究结论如下： 第一，北京住宅市场房价租金比的空间结构分析： 北京住宅市场不同户型的住宅房价租金比均表现了明显的空间结构，空间分布类型均为聚集格局。北京1居室住宅房价租金比的半方差函数符合球状模型，变程为4880米，结构方差占总方差的比重为75.3％；2居室的房价租金比的半方差函数符合指数模型，变程为9000米，结构方差占总方差的比重为96.0％；3居室房价租金比的半方差函数也符合球状模型，变程为9590米，结构方差占总方差的比重为78.6％。 1居室房价租金比的变程小于2居室，2居室房价租金比的变程小于3居室，说明房价租金比空间变化的梯度是1居室大于2居室，2居室大于3居室。1居室房价租金比结构方差占总方差的比例最小，1居室房价租金比的空间变异性最大，2，3居室结构方差占总方差的比例较大，空间变异性小。房价租金比作为反映投资收益的一重要指标，说明人们在投资小户型的房屋时，应注意小尺度上投资收益的差异。 第二，北京住宅市场房价租金比的空间分布特征： (1)北京住宅市场1、2、3居室房价租金比分布呈现的共同规律为： 1)房价租金比呈现从内环到外环，从城中心到城郊增大的趋势。 2)北京城区北部的房价租金比小于南部，东部小于西部。 3)房价租金比的较小值主要集中在北京中轴线附近区域，以及北京东部城区的朝阳CBD，西北的海淀中关村、高校密集区域，东南的方庄、亦庄区域。 4)房价租金比的较大值主要集中在北京城区的西南和东南。 房价租金比大于300的区域意味着该区域投资收益率低于4％，以目前的长期国债收益率4％为基准，投资收益率低于4％的区域没有投资价值，北京西南和东南的部分区域房价租金比大于300，投资回报率较低，不适于投资。而北京中心区、CBD等区域进行住宅投资的收益率好，具有一定的投资价值。 (2)北京住宅市场1、2、3居室房价租金比分布规律的不同点为： 随着住宅户型的变化，即从1居室到3居室，房价租金比在300以下的具有较小房价租金比的区域延伸的范围逐渐缩小并往中心移动。随着住宅面积的增大，房价租金比逐渐升高，投资回报率逐渐降低，适合于进行住房投资的区域逐渐变小。 总体上来说，北京住宅市场房价租金比的均值为301.09，各种户型的最小值均大于200，即投资于北京城区不同区域房产的投资收益率均低于6％，平均的投资收益率略低于4％，即北京住房市场总体上存在投资价值偏低，房价虚高的现象。 第三，房价租金比的影响因素分析： 通过选择适当的区位和邻里特征等因子，分析房价租金比的影响因素结果显示，不同户型房价租金比受到不同因素的影响程度不同，但差异性不大。到最近地铁站的距离对房价租金比的影响最大，到最近商服中心的距离成为影响房价租金比的区位特征和邻里特征中又一个重要因素，到市中心的距离和到最近公园的距离这些区位因素对房价租金比有一定程度的影响。