纵观中国房地产行业的发展历程,主要可以划分为三个阶段。第一阶段可以追溯到上世纪90年代,那个阶段叫做福利分房,政府将建造的房屋免费分发给居民,主要对象为国企员工。第二阶段是商品房时代,政府对国有土地进行招拍挂出让制度,各大企业拿地并快速扩张,主要代表有万科、保利、招商等房企。第三个阶段是政策调控阶段,随着房价的快速增长以及行业整体销售额的大幅增加,政府在近几年密集出台了包括“限购、限售、限价”等一系列政策,同时大力提倡发展住房租赁市场。目的就是为了避免高房价所引发的投机行为对我国房地产行业带来巨大的泡沫,以免影响经济的健康发展。自2003年以来,党中央和国务院明确了房地产行业是推动中国经济发展的支柱产业。房地产业的快速发展能够带动许多上下游相关产业的发展,比如金融行业,建材行业,五金行业、园林绿化行业等等,带来大量就业机会。此外,我国的招拍挂制度使得各家房企之间进行了激烈的土地竞价,大幅增加了政府的财政收入,成为各个地方政府财政支出的主要来源。2014年年末房价结束横盘下跌期以来,伴随着一二线城市引进人才、放开落户限制、央行降准降息、货币棚改等一系列政策的出台,我国的房价经历了一轮快速的上涨。在这一轮上涨中,尤其以长三角地区各大城市的房价涨幅最为明显。因此,对江苏省重点城市房地产泡沫的大小进行测度,对其影响因素进行分析显得尤为重要和必要。本文在对国内外相关房地产泡沫理论与影响因素研究的基础上,例举了针对房地产泡沫测度的各种方法,并进行了相应的优缺点比较,最终选定了将指标法与因子分析相结合的方法。同时从反映江苏省各个城市的金融市场发达水平、经济实力、房地产业的发展状况等不同指标中,通过选取其中的6个指标作为聚类因子,对江苏省13个地级市进行聚类分析。在此基础上选取了综合实力比较强的4个城市(南京、苏州、无锡、常州)进行研究。明确研究对象之后,作者首先对四个城市的房地产市场发展状况进行初步分析并对后续发展趋势产生初步判断。其次,在反映城市房地产泡沫大小四项指标(房地产开发投资总额/全社会固定资产投资总额、商品房施工面积/竣工面积、房价增长率/实际GDP增长率、房价收入比)基本数值的基础上,通过因子分析法确定四项指标的权重,利用模型综合测度出2010-2017年间江苏省四个城市的房地产泡沫大小,最后通过灰度关联分析法对影响各个城市房地产泡沫大小的因素进行实证分析。本文说明了指标法和因子分析法对泡沫测度的适用性,增加了模型在房地产泡沫大小测度上的应用实例。透过现状分析和相关的实证结论,提出的相关政策和建议希望能给政府对于房地产泡沫的风险控制带来一些帮助,有利于行业的健康发展。本文研究的主要结论有:(1)2015年起,四个城市的泡沫度均开始触及安全警示线,与2014年底房价止跌并于之后快速上涨的走势相吻合;(2)南京市房地产泡沫最大,是江苏省重点城市中投资风险最高的城市;(3)人口及人均可支配收入是影响房地产泡沫大小的最主要因素;