中小型住宅是国家长期大力推行的主流户型,具有巨大的市场发展空间。面对中小户型住宅将被大量建造的现状,摆在我们面前的首要任务就是了解各类中小户型住宅需求主体的户型偏好特征,并根据项目面对的特定需求主体从众多的中小户型设计方案中挑选出符合该类需求主体需求的最佳户型设计方案,从而最大限度地满足目标需求主体的使用需求。但是现阶段涉及户型设计评价与偏好选择方面的研究比较少,大部分的研究集中于户型设计。为了对户型设计评价与偏好选择问题进行研究,本文首先对中小型住宅的户型评价指标进行了挑选、归纳和总结分析,构建了中小型住宅的户型评价指标体系。在此基础上深入剖析了户型评价各个指标的内涵,并对各户型评价指标内部的相互影响和依存关系进行研究,从而构建起中小型住宅户型评价ANP模型。最后,对各个户型评价指标进行了定量化描述。考虑到不同类型家庭的家庭属性特征是不同的,家庭属性特征的差异会导致其对中小型住宅户型需求的差异,进而导致各类家庭对户型的不同偏好,具体来说是对户型各个评价指标的不同偏好。所以本文认为户型评价不能一概而论,应该针对不同类型的家庭分别进行讨论。基于此本文以2012年11月份-2013年1月份收集到的312份问卷为依据对杭州市房地产市场90平方米住宅需求主体进行了分析,通过该问卷得到了被访者的家庭人口数、家庭成员代际数、已成年家庭成员代际数、家庭月收入等家庭属性,以及各类家庭对90平方米经典户型的偏好情况。根据问卷调查结果本文直接从312个样本中挑选出了单身家庭、保值投资型家庭和养老型家庭这三类家庭。对剩下的241个样本通过因子分析提取出了三个家庭属性公因子(代际因子、奋斗因子与教育和财富因子),并在提取的家庭属性公因子的基础上将90平方米住宅需求主体分成了5类。所以90平方米住宅需求主体总计8类,即8类家庭。本文在聚类分析的基础上利用JMP的列联表分析对聚类后各类家庭的家庭属性特征进行分析。同时根据各类家庭的家庭属性特征从理论角度对各类家庭的户型偏好特征进行了分析。结合每类家庭的家庭属性特征和从理论角度对其进行的户型偏好特征分析结果,通过网络层次分析法,本文分别确定了各个准则(如私密性、舒适性等)和子准则(如房间的个数、主卧是否带卫生间、客厅的朝向等)的权重,最终本文给出了每类家庭的户型偏好函数。根据各类家庭的户型偏好函数和户型评价指标的量化结果可以计算出各类家庭对本文列出的8个经典户型的偏好情况。将户型评价ANP模型所得各类家庭的户型偏好结果与户型偏好问卷调查所得的结果进行对比,进而对本文构建的户型评价模型的正确性进行了检验。研究结果表明本文构建的户型评价模型较好地拟合了各类家庭的户型偏好特征。本文通过网络层次分析法(ANP)的运用,总结出了一种户型设计评价方法。该种方法充分考虑了目标需求主体的需求和偏好,不仅给我们提供了一个针对目标需求主体需求来评价户型优劣的方法,而且可以有效地指导户型设计师在户型这一有限的空间内寻求指标间相互协调和平衡的最佳状态,在所有指标都符合建筑规范的前提下,对需求主体最关注的指标进行优化。这一方法不仅适用于90m2住宅户型的评价和选择,其对任何面积户型设计评价与偏好选择研究都具有一定的参考和借鉴价值。这对当前我国保障性住房和普通中小型商品住房的建设都有着积极的影响。