当前,众多房地产开发商正大力转型为城市(区域)运营商,城市(区域)开发及运营相关的房地产咨询需求随之逐步增多。因此,针对区域开发运营咨询特别是国家级、省级新区的区域开发运营咨询相关理论、咨询内容及案例等进行研究具有必要性和实践意义。本论文通过剖析区域开发咨询理论和研究HQ新区区域开发运营咨询案例,对区域开发运营的基本模式、咨询方法、遇到挑战及问题、解决办法和过程等进行分析,并提出相识背景条件项目可行的咨询方式和城市运营模式。本研究案例中,咨询单位通过整合规划院、产业研究机构等多方联合的专业团队和创新性的区域开发咨询项目合作模式,利用多元化产业导入驱动新区发展,创新性区域运营模式和多维度住宅市场保障区域人口承载力,并通过成功案例及产业发展模式得出较为科学的各物业功能和建设指标。研究发现,目前HQ区域面临的问题,首先是需要创新性的区域开发运营模式,本文采用专家调查法、层次分析法等方法确定HQ区域以产业驱动发展模式,具有一定的创新;其次是产城融合面临空心化现象,通过多维度选择主导产业发展促进产城融合,防范HQ区域的发展后期出现产业化空心化和居住人口导入慢方面进行了较为深入的研究,并基于主导产业发展基础上对规划中的各物业指标进行优化。为了解决居住用地缺乏合理布局和利用,研究采取综合评分法、案例研究法等多种方法,以较为新颖的土地价值分类匹配城市资源和配套价值,最终完善居住市场化住房需求及产业人口的住房保障体系。通过综合评分法研究和调整HQ区域的规划用地指标,优化土地供应结构后,可实现产业、居住、商业用地面积增加219ha,建筑面积503万㎡,并协助推动HQ与澳门联动发展和产业融合,为调整和优化相关建设指标和规划方案提供坚实的市场和数据基础。在运营模式上,提出土地运营商以一级开发方式获取土地并取得主要收益、以二级开发提升收益,最后推进三级开发的增加后期收益的一二三级联动方案,解决后期土地供应逐步减少而导致盈利潜力不足的问题。通过对综合服务区进行土地出让收益估算,总收入可达469.2亿,经济效益可观。本研究站在房地产开发咨询从业者角度,立足城市(区域)运营商角色对土地进行开发和增值咨询案例进行探讨,对于从事房地产一级开发咨询和研究的单位以及尝试转型为城市运营商角色的房地产企业在区域运营和开发有一定借鉴意义。