随着房地产市场的快速发展,房地产评估作为一项新型产业出现在市民生活里,并与市民的生活联系的越来越紧密。房地产评估方法—收益法,是一种利用预期收益原理,通过准确预测待估房地产未来收益,运用科学的资本化率和收益法公式来计算房地产价格的估价方法。本文在进行信息采集、市场调研和实证分析的基础上,发现收益法在住宅房地产评估中存在失准现象,估价结果与房地产实际价格差距较大,为了更好的论证这一假设,就同一住宅房地产案例做大量的信息收集工作,运用不同的评估方法对其进行科学评估,结果发现失准问题确实存在。针对这一问题,本文首先从收益法原理出发,因为住宅房地产存在未来收益,收益形式为租金,这满足收益法的适用范围；其次是租金,租金的高低决定房地产未来收益的大小,以乌鲁木齐市(以下简称乌市)为例,在进行了客观的、较为全面的住宅房地产租售情况市场调研后可以发现,乌市租售比为1：440,远远低于国际租售比标准1：300—1：200,租售比的异常使得住宅房地产的预期收益很难准确估计；再次是收益法的资本化率和评估角度,科学的资本化率是由具体数理指标计算得出,有一定的弹性,难度较大,而评估角度的选取也是影响估价结果的又一重要因素；最后是主观随意性,在所有的房地产估价方法中,收益法对评估人员专业素质的要求最高,这是由收益法自身的特点所决定的。针对收益法在住宅房地产估价中存在的问题,主要是从乌市住宅房地产租售比,参数的选取和评估角度,人为的主观行为三方面提出一些对策建议。另外,本文从新的估价角度分析,选择转售价值预测方法作为住宅房地产价格评估研究的方法,进而提高了收益法的可操作性。