不动产预告登记制度是民法中关于不动产物权变动的重要制度,它以风险防范为价值取向,旨在保护期待不动产物权变动的权利人基于其不动产物权取得的债权请求权的利益。它起源于普鲁士,在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的民法典中均有明确的规定,是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。近年来,随着社会经济的蓬勃发展,不动产交易在经济生活中的比重越来越大。可以预见,在未来的民事立法中也将不可避免的吸收、借鉴预告登记制度。本文从物权的预告登记与本登记的区别入手,对不动产物权预告登记的范畴进行界定,结合国外建立的预告登记制度和我国的物权变动模式,分析预告登记制度通过保护不动产债权,达到保护不动产物权的理论意义。由于我国现行民法规范对预告登记的效力未作系统规定,不利于维护交易安全。本文结合我国的实际情况,针对具体问题,提出了自己对构建适合我国国情的预告登记制度的见解。本文共分为四部分:第一部分主要是从概念与比较入手,对涉及不动产预告登记制度的基本问题进行阐述,进而对比了德国、日本、我国台湾地区的不动产预告登记制度区别与关联之处。第二部分主要是在明晰物权变动概念的基础上,分析了国内外的物权变动模式,并论证了不动产预告登记制度与物权变动的相互作用,一是不动产预告登记对不动产变动的保护;二是不动产变动模式对预告登记适用范围和公信力的影响。第三部分主要介绍了我国类似于不动产物权预告登记制度的立法规定,并指出其中存在的问题,如备案登记的适用范围狭窄、法律效力规定存在缺限等。第四部分主要是针对我国不动产预告登记制度现状的剖析,根据国情,提出对构建我国不动产物权预告登记制度核心内容——效力方面的见解,笔者从基本法律效力范围(如保全顺位、保全权利等效力)、效力特性、对效力的限制方面进行了论述。