近年来,随着房地产业的精准调控不断升级,以及新冠肺炎疫情对经济发展带来的冲击,加之居民消费需求理性化多样化,市场竞争博弈越来越激烈。当核心城市及周边地价、房价上涨后,开发商如何引导消费者寻求更合适的房价板块已成为当下房地产业的一项重要课题。如何找准产品定位、打造特色亮点、合理运用营销策略等,对房地产开发企业显得尤为重要。目前漳州港片区由于过去十年开发建设热潮退却后积累了大量的房源,该区域房地产项目去库存的压力巨大,房地产项目销售形势十分严峻。本文以地处漳州港片区的园博壹号院项目为例,结合相关营销理论和分析工具,围绕项目营销现状开展调查,提出项目在营销策略方面存在的问题;运用STP分析法,从区域市场细分、主要客群细分、产品需求细分等不同维度,明确目标市场定位,提出市场营销策略建议,并制定相应保障措施。本文认为,当前漳州园博壹号院项目产品策略上存在购房体验感较差、价格策略上存在定价过高、渠道策略上存在营销渠道较为传统单一、促销策略上存在激励机制不足等问题。经过分析,该项目虽然地处漳州,但应将目标市场放在厦门及周边区域市场,通过打造高性价比、高附加值产品,吸引更多预算有限但较注重生活品质的改善型客群购买。为此,项目在产品策略上应突出超高赠送率户型特点、强化闽南建筑风格、强调成熟配套和稀缺景观资源、提升物管服务水平;在价格策略上,宜采用低价入市、逐步推高战略打法,根据不同销售阶段采取不同定价策略;在渠道选择上,要以分销带客为主,并加强网络直播等互联网传播技术应用,多渠道整合实施;促销策略方面,要强化案场激励机制、加强圈层活动组织策划等。为保障营销策略的顺利实施,需要匹配以相应措施,如优化营销组织架构、建立目标责任考核体系、强化项目流程管理等。本文研究可以进一步优化和完善漳州园博壹号院项目营销推广策略,提升项目销售业绩,同时也为同类型房地产项目制定和优化营销策略提供参考。