经济社会的发展总是和国民需求有很大关系,房地产业的发展与国民需求也息息相关,影响房地产市场的因素是多样的,如:经济增长速度、经济和社会政策的制定、城市化进程、人均居住面积、居民的消费支出水平、人口因素、房地产价格、开发成本、土地资源的供给等。在众多因素中,经济和社会等因素的变化规律相对来说不易掌握,而人口变动的规律性则相对稳定。同时,人口因素也是影响住房需求的内在因素,了解人口的变动趋势,才能了解未来住房内在需求的变动趋势。因此,人口因素是影响住房需求的重要方面,关注人口因素对引导房地产业良性发展具有重要意义。本文以西安市作为研究对象,致力于从人口因素的角度研究西安市住房需求的变化规律。首先,利用西安第五次人口普查统计数据、西安市统计年鉴数据和问卷调查数据,对人口与住房需求之间进行定性分析,发现二者之间存在高度相关的关系,说明从人口的角度研究住房需求具有一定科学性。其次,运用人口统计分析技术建立模型,预测未来十年的人口结构变化,包括人口规模、家庭户数、家庭规模和家庭类型。然后,通过人口结构的变化对住房需求进行预测,分析未来住房需求变化趋势。得到以下结论:西安市人口规模将不断膨胀,家庭户数增多,未来十年住房刚性需求旺盛;家庭呈小型化和简单化趋势,中小户型住房将成为住房需求的主流;潜在住房需求将增加。最后,针对结论,为西安市房地产业的规划和发展提出对策和建议:合理控制住房的开发总量;增加中小户型住房的开发比例;政府积极发挥住房资源调节职能。