习近平总书记在十九大报告中指出,实施乡村振兴战略,深化农村土地制度改革。借助城乡人口流动,盘活乡村闲置建设用地,使土地的财富增值转变服务于乡村的发展,成为今后解决“三农”问题的必然趋势。自2003年起,连续十五年的“一号文件”中心均为“三农问题”,2018年中央1号文件更是强调深化农村土地制度改革,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策。农村宅基地功能核算与价值评估是推进宅基地入市流转、盘活农村资产、维护农民土地权益的核心环节。随着城镇化和工业化的快速发展,农村宅基地在社会经济生活中所发挥的作用逐步由过去的保障性功能向资产性功能转变,由此引发的“一户多宅”、“小产权房”现象普遍;另一方面,据统计,我国目前小产权房建设面积已达60多亿平方米,与近十年房地产开发总量相当,经济发达地区的城乡结合部宅基地私自流转、大规模出租现象普遍。在此背景下,为促进土地集约节约利用、实现城乡土地要素流动,地方开始积极探索提高农村土地利用效率、盘活农村闲置土地的实践,虽然一定程度上缓解了城乡用地矛盾,但暴露出宅基地退出补偿不合理、农民“被上楼”等损害农民权益的问题,其根源在于宅基地产权不清导致政府和农户对宅基地价值认识不清,忽略不同区位宅基地功能转变带来的价值变化。对于宅基地退出,如果农户收益过低则无法激励农户退出积极性,补偿过高则会因土地财政压力而使地方政府缺乏推进动力。因此,如何识别不同区位农村宅基地优势功能,科学衡量宅基地价值,是我国宅基地顺利退出及入市流转亟待解决的问题。文章选取浙北平原地区嘉兴市、浙中丘陵盆地义乌市、浙西南山区泰顺县,基于土地功能理论对农村宅基地进行多功能性识别,构建宅基地多功能量化评价指标体系,以表征不同区位、不同类型宅基地多功能属性。运用优势度模型和区位熵理论,揭示不同类型宅基地优势功能的区域特征和分异规律。在此基础上,运用收益还原法、等效代替法、市场价值法等构建农村宅基地经济、社会和生态价值综合定量测算模型。从宏观地域尺度考量宅基地价值总量和空间分布,从中观村域尺度探讨宅基地价值结构与区位选择,并分析其价值分异的形成原因。最后,从微观农户角度出发,基于复杂适应系统理论和多主体模拟方法对宅基地退出定价结构进行演化仿真,为宅基地退出的科学定价提供新思路。本文通过研究发现:(1)在生产功能方面,嘉兴市城中村和义乌市近郊具有突出优势,泰顺县远郊和边远地区具有比较优势;在资产功能方面,因社会经济发展水平不同,呈现义乌市>嘉兴市>泰顺县的梯度优势,在同一区域内,资产功能呈现城中村>近郊>远郊>边远地区的分布趋势;心理功能和保障功能在不同类型宅基地间未见显著差异,因嘉兴市近郊农户退出意愿强烈,其心理功能优势度低于平均水平,泰顺县远郊及边远地区住宅结构完善程度低,其保障功能也低于平均水平;在生态功能方面,优势度水平呈现出山区>平原>盆地丘陵和城中村<近郊<远郊<边远地区的变化趋势。(2)嘉兴市城中村到边远型宅基地测算价值总量分别为15744.63元/m2、8021.32 元/m2、519.18 元/m2和 538.22 元/m2;义乌市分别是 12169.07 元/m2、8891.01 元/m2,246.44 元/m2,248.27 元/m2;泰顺县分别为 7028.72 元/m2、516.06元/m2、503.76元/m2和528.57元/m2。在中观村域尺度下,由于宅基地价值遵循空间分布上的距离衰减法则,均呈现出城中村价值>近郊型>远郊型>边远型的分异规律,而不同区位不同经济社会发展水平下的县市功能价值构成略有差异。造成不同地区不同区位宅基地功能价值分异的原因有地形条件、城镇化程度、社会经济发达程度、土地市场成熟度、租赁市场活跃度、产业选择与发展、城乡一体化程度等。(3)仿真过程中,构建“农户-农户”的交互规则与“农户-政府”的迭代规则,结合调研数据可得出政府引导农户退出宅基地的补偿定价区间。嘉兴市城中村、近郊、远郊和边远型宅基地的定价区间分别为[15740,15990]、[8020,81201、[520,820]、[540,790].义乌市城中村到边远宅基地定价区间分别是[12170,12470]、[8890,9140]、[250,500]、[250,450];泰顺县四类区位宅基地定价区间分别为[7030,7280]、[520,720]、[500,650]、[530,730]。随着初始农户强硬度μ值的增大,农户与政府的迭代次数近似符合线性增长;强硬度阈值增大,也会相应增加农户与政府的谈判次数,增加政府成本。