房地产信托基金(REITs)是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,能够帮助中小投资者以较低资本实现房地产投资。我国在REITs领域已进行了十余年的研究探索,2020年之后,以基础设施为试点,我国推进REITs市场建立的脚步进一步加快。但新冠疫情席卷全球后,全球经济增速大幅减缓,房地产行业融资瓶颈和系统性风险积聚使中国房地产企业的风险进一步凸显,在此背景下对REITs的风险和投资都有必要进行重新考量。本文选择“中联勒泰”资产支持专项计划为案例进行研究,此案例发行效果和发行利率明显优于同期发行的同类产品,但当今却出现较大经营风险,威胁投资者收益。本文以现金覆盖倍数做为专项计划的风险衡量指标,通过对案例的研究分析和数据测算,测试了单位租金、出租率、所得税税率变动对现金流覆盖倍数的敏感性,运用蒙特卡洛模拟方法对案例风险进行了测算。通过研究发现,重估租金和出租率与案例发行时预计水平存在较大变化,且风险保障措施难以生效,案例存在现金覆盖倍数较低的情况。经过对风险成因的分析,发现原因主要有:REITs原始权益人发展战略激进、专项管理计划流动性不足、税负较高、底层资产经营活动受突发公共卫生事件影响较大。同时发现所得税税率变化对投资风险的变化有重要影响。基于此本文提出了结论和建议,对于机构投资者,应注重观察REITs的底层资产质量、观察底层资产是否已被其他债务用作抵押,产品发行时应将重大事件风险因素纳入投资评价之中。对于个人投资者,当前REITs市场流动性严重不足,进行投资时应当注意辨别单个底层资产与多个底层资产的风险收益。对于市场构建者,应为投资者适当降低税负,促进REITs市场流动性的提高,同时保证信息披露时间和质量。