21世纪以来，人口老龄化将成为我国社会经济发展不可回避的现实问题。住房需求占居民总消费需求的绝大部分，决定了住房市场的未来发展方向及其走势。目前各国政府均将住房需求作为重点监测对象，以制定和实施房地产调控政策和相关法律文件。住房需求直接来源于人口的居住消费需求和投资投机性需求，必然受到人口因素的影响与制约。人口老龄化主要通过改变一个国家或地区的人口总量、家庭规模和人口年龄结构对住房需求总量和住房需求结构产生影响。日本人口老龄化至少领先于中国30年，且发展过程十分相似，在此期间，中国和日本的住房市场均经历了较大的波动。因此，研究日本老龄化进程中住房需求的变化规律可以为我国应对老龄化对住房市场所带来的冲击提供指导和借鉴意义。　　第一，本文从时代、文化和地域三个角度对老龄化的内涵进行了重新界定，并总结出老龄化所表现出的时代特征、文化特征和地域特征。紧接着，分别从社会因素、文化因素、经济因素、制度和政策因素以及技术因素五个方面提炼导致住房需求发生变化的宏微观因素，以及影响住房需求变化的内外部因素，并将这些因素划分为住房消费偏好、预算约束及其他因素三大类，进而得出住房需求影响因素之间的作用机制。此外，本文通过分析老龄化进程中社会经济的变化特征，总结出老龄化进程中有可能出现的影响住房需求变化的新因素和路径，并据此刻画老龄化进程中住房需求变化的理论机理图。　　第二，为了对比分析中日人口老龄化进程和住房需求变化，论文系统地梳理了老龄化进程中中国和日本的人口总量、人口年龄结构、家庭规模和宏观经济的变化历程及其演变规律，以及由此所引起的住房需求总量和住房需求结构的变化特征。二战结束后日本经济经历了战后恢复期、高速增长期、低速平稳增长期和低迷增长期，日本的人口结构变化也经历了类似的转型。日本家庭的住房需求也从二战后的刚性住房需求，转变为20世纪70年代至80年代的改善性需求。20世纪90年代初的城市化使得城市人口激增，催生了大量的城市住房需求，这一现象一直维持到20世纪90年代中期，此后城市化进程的基本结束使得住房需求增速明显放缓。　　中国的人口发展过程先后经历了成年型人口结构、年轻型人口结构、偏成年型人口结构、偏老年型人口结构和老年型人口结构时期，我国人口老龄化程度不断加深。自二十世纪八十年代，我国房地产业一直保持稳步上升的发展态势。然而，随着2009年我国政府逐渐将增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、遏制房价过快上涨作为调控房地产市场的主基调，我国住房的销售面积和销售额增长速度迅速下降。尽管，2013年房地产市场出现了小幅度回温，但政府对我国房地产市场的调控升级使得房地产市场发展趋于理性，直接影响住房需求的上涨趋势。　　第三，为了仿真预测中日人口老龄化对住房需求的影响，本文结合世代交叠模型、一般均衡模型和ABM模型构建了涵盖企业部门、居民部门和政府部门的老龄化对住房需求影响的理论模型。将企业部门划分为一般消费品生产企业和房地产企业，并将居民部门划分为无购房资助有住房遗赠、无住房遗赠有购房资助和无住房遗赠无购房资助三大类。并在模型设定方面，政府部门主要通过协调和管理企业和居民部门的经济行为来规范整个产品市场，包括向企业和居民征收税费、进行转移支付、向房地产企业划拨土地并取得投资收益等。由于生育补贴政策直接影响我国的人口总量、人口年龄结构以及老年人抚养比的未来发展趋势，因此，本文针对中国设计了不实行生育补贴、部分实行生育补贴和全部实行生育补贴政策三种情景，以此来研究人口老龄化对住房需求总量和住房需求结构的影响。本文主要采用MATLAB软件对前文所构建的理论模型进行仿真，得出不实行生育补贴时中国的住房需求总量和日本的住房需求总量均呈现先上升再下降的发展趋势，部分实行生育补贴和全部实行生育补贴时，中国和日本的住房需求总量在前28年呈现先上升再下降的发展趋势，此后因情景设计的不同呈现不同的发展趋势。对于中国和日本而言，处于25-34岁年龄段的人群的住房需求最高，其次是处于35-44岁年龄段的人群，45岁及以上人群的住房需求最低。　　第四，为了深入探宄中日人口老龄化进程中住房需求的变化趋势，本文采用Arcgis软件对中国2002-2016年和日本1975-1986年地区住房销售额数据进行空间自相关分析，并计算得出两个国家的MoransⅠ指数趋势十分相似。紧接着，为了深入分析中日两国住房销售额的集聚和空间差异格局，本文运用geoda软件计算得出的中日两国住房销售额的局部MoransⅠ指数散点图同样十分相似。此外，本文继续采用空间计量模型对中日两国人口老龄化对住房需求总量的影响进行了实证分析，并以老年人抚养比作为门限变量，运用门限回归模型计算得出影响中日两国住房需求总量发生变化的老年人抚养比的临界值。针对前文的定性定量分析、仿真预测结果以及实证分析结果，分别从住房供给规划和住房需求管理与调控两个方面分别对我国政府、房地产生产企业和居民提出了相应的调控政策建议，为我国应对人口老龄化对住房市场带来的冲击提供了一定的指导借鉴意义。　　本文主要的创新之处在于重新界定了老龄化的内涵及其特征，深入剖析人口老龄化可能对住房市场变化带来的新的影响因素和路径;探究老龄化进程中住房需求变化的内在动因，深入挖掘居民住房消费行为背后的根源性因素;基于国际比较视角深入研究分析中国和日本人口老龄化进程中住房需求的特定变化规律。综合世代交叠模型、可计算一般均衡理论、ABM(Agent-Based Model)和空间计量模型等研究方法深入探究老龄化进程中住房需求的变化特征。这些均有利于深入剖析老龄化进程中住房市场的未来发展趋势及其运行特征，弥补符合我国经济制度和文化发展的房地产相关研究的不足，为房地产经济学的相关研究提供了丰富的理论基础和方法论支持，有利于政府和房地产相关部门全面认清老龄化与房地产业的长期影响模式，积极做好应对老龄化趋势不断加快的住房供给决策。