2004年以来连续出台的宏观调控措施已初见成效,房地产投资增速明显回落,投机性需求得到抑制,房地产价格在窜升后高位趋稳。随着调控措施的继续落实,房地产投资将减速,房地产价格涨幅将逐渐回落。但是对房地产市场的宏观调控取得的初步成效与国发[2005]18号文件提出的“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标尚有明显距离。加之调控政策出台时间较短,且有些措施尚未完善,有些措施落实还需要时间,由此也带来一些值得关注的新情况和新问题。所以要尽快完善和落实已出台的政策措施,针对当前房地产价格调控中存在的主要问题,进一步完善我国的房地产价格宏观调控。 本文从房地产价格与政府宏观调控的关系概述入手,指出了房价的构成因素及其影响因素,房地产价格宏观调控的内容和特点以及政府在房地产价格宏观调控中的地位和作用;并结合当前房地产价格的发展态势,指出了近年来我国房价持续非理性上涨的现实原因,指出了当前房地产价格调控中存在的主要问题,并对政府所采取的宏观调控措施进行了实施效果评价;最后对房地产价格政府宏观调控的改进取向进行了展望,对完善我国的房地产价格宏观调控提出了政策建言。 本文的创新之处主要体现在理论和政策建议两个方面。在理论上,运用了经济学、行政学等多学科的基础理论对商品房价格波动的影响因素进行了研究。在政策建议上笔者添加了诸多个人的见解。如在土地制度上,建议宜盘活存量土地,完善土地供应办法,增加用于商品住宅的土地供给;在税收上,宜进行深入的结构性调整,加强税收的调节作用抑制短期炒作行为,控制投资性购房,建议内地开征级差利得税,政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。此外,利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产,对后者征收较高的税。对于以自用为目的的购买普通住房的,继续给予有关税收优惠政策;对于以投资为目的的购买第二套以上商品住房和大户型的,不得擅自给予税收优惠;在信贷上,严格执行信贷政策,提高住房抵押贷款的资本成本。对贷款购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例;对借款人申请个人住房贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的,不得享受个人住房贷款优惠利率,商业银行执行中国人民银行公布的同期档次贷款利率。银监会应该改变现行的住房抵押贷款50%的风险权重的做法,将此类贷款的风险权重提高到100%的水平,从而提高商业银行发放抵押贷款的资本成本;在供求调控上,保证中低价位普通商品住