2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,随着从中央到地方一系列房地产调控政策的不断收紧,部分城市房价得到了有效的调控,开始趋于相对稳定。但由于我国不同地区间经济发展水平、市场化进程等存在明显差异,房地产市场也因此呈现出较强的区域性特点,一些城市的房地产调控效果并未达到预期,所以“因城施策”、“一城一策”也就随之成为了构建房价调控长效机制的重要举措。国家层面与地方政府在房地产调控的侧重点上有所不同,国家层面往往通过使用宏观政策工具来保障经济的平稳运行和房地产行业的健康发展,侧重于对宏观环境的整体把握;而地方政府除了对宏观政策进行落实,还需要考虑到本地的房地产发展状况、经济水平等实际情况,采取更有针对性的差异化调控政策来解决当地的具体问题。本文基于“因城施策”的政策背景,以泰安市作为研究区域,泰安市房价作为研究对象,从分析房价的影响因素入手,对泰安市房地产调控政策的有效性进行实证研究,总结问题并提出优化建议,为“一城一策”的实施提供实证依据。主要研究结果如下:（1）建立了泰安市房价与影响因素间的多元线性回归模型。对泰安市2011年至2019年间的房价和常住总人口等15个指标进行逐步回归分析,剔除多重共线性并进行检验后,得到泰安市房价的6个显著影响因素,形成了多元线性回归模型。其中,城镇居民人均可支配收入、公路通车里程、居民自有现住房面积与房价呈现正相关关系,常住总人口、城乡居民储蓄存款、住宅待售面积与房价呈现负相关关系。（2）研究了泰安市房地产调控政策的有效性,分析调控过程中存在的问题。通过分析近年的调控举措对房价以及6个房价影响因素的作用效果,结合对房地产市场的供需调控分析和舆情调查,对调控的有效性做出了评价。首先通过分析政策对房价及其影响因素的调控效果得出:泰安市现有的政策对房价中长期的影响并不显著,对住宅待售面积的调控是有效的,短期内“去库存”成效显著,但是并没有有效解决泰安市人口流失的问题,对人均收入情况、公路交通、居民住房情况也缺乏一定的政策引导和关注。其次通过分析调控政策对泰安市房地产供需的调控效果得出:泰安市现有政策对开发规模、住宅供应量和土地供给等供给类指标调控作用明显;对房地产需求侧的调控更侧重于保障性住房政策等,在满足中低收入居民的刚性需求方面有一定成效,但缺乏能够识别并限制炒房等投资、投机类需求的有效手段。最后对泰安市调控政策进行了舆情评价调查,随机发放了共220份调查问卷,回收有效问卷201份,有效回收率为91.36%。分析问卷调查的结果得出:大部分居民对当前政策的公开程度和对住房需求的调控效果认可度较高,对房地产调控政策对房价的调控效果、整体表现以及相关部门的执行力满意度一般,同时现有的政策执行部门的职能划分、信息披露以及监管处罚力度等方面需要进一步的提升。研究得出泰安市房地产调控举措有一定的成效,但同时也存在着“差别化”调控不到位、部门间责任认定不清晰、房价信息不够透明、房地产市场资金来源单一、未能有效调节长期供需矛盾等多方面的问题。（3）提出了泰安市房地产调控的对策建议。泰安市应继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策,从以下五个方面进行优化:一是增强调控的针对性,进行差别化调控;二是明确部门职责,共享共建形成工作合力;三是加强对房价的监测与评估,完善房地产市场监管机制;四是加强房地产贷款管理,降低房地产金融风险;五是实现供需矛盾的有效反馈,构建长效机制。