预告登记制度作为与本登记制度相对称的法律制度,是不动产登记中一项重要制度。它主要用于保全不动产物权变动请求权,对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。德国、瑞士、日本以及我国台湾地区的预告登记制度,无论在设计还是在适用上都几近成熟。不动产预告登记在我国是一种较新的登记模式。本文界定了不动产预告登记的概念,并对预告登记所保全的请求权的法律性质、预告登记的法律要件、适用范围、法律效力、推进为本登记的程序以及涂销等方面进行考察与分析。通过对预告登记制度的理论和实践分析,从而对我国预告登记法律制度的整合进行了探讨。一、预告登记的法律性质预告登记是物权法法规应用于债权的产物。在不动产物权变动过程中,从债权完成后,到物权变动的最终完成期间,一方当事人基于自身的债权,产生了对未来物权变动的期待。法律上为了有效保障当事人该期待权的实现,便将该债权赋予了若干物权的效力。限制了所有权人的处分权限。即“预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的效力,其本质上属于物权法向债权法的扩张。二、预告登记的发生预告登记的发生需要具备三个要件。首先,必须有可以进行本登记事项。预告登记所保全的请求权是请求发生物权变动的请求权,预告登记最终会推进为本登记来保障物权实现。如果不发生物权变动,或如果该物权不能进行本登记,则预告登记制度设计便失去了意义。其次,有不动产物权变动的请求权存在。在不同的物权变动模式下,预告登记所保全的请求权范围也不同。在债权意思主义物权变动模式下,所保全的请求权既包括物权又包含债权请求权。而在形式主义物权变动模式下,只含债权请求权。适当的请求权作为预告登记的客体是预告登记行为引发权利义务关系之必要前提。最后,主体间存在进行登记的合意。既然预告登记所保全的是请求权,就意味着预告登记行为引起的权利义务关系至少会涉及两个人的利益。笔者认为应当考虑到双方进行预告登记的合意。三、预告登记的效力首先是保全权利的效力。预告登记的该项效力是在其保全对象上所表现的作用,又称预告登记的“担保作用”。这也是整个预告登记制度核心的效力。保全权利的效力是指在保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生所预期物权效果的法律效力。其次是,保全顺位的效力。所谓顺位,是指不动产等权利登记中,登记的权利在登记簿上的顺序、位置。登记顺位是判断不动产物权之间优先力的重要标准。然后是,破产保护效力。破产保护效力是最能体现物权性的一项效力。即在相对人陷于破产之时,经预告登记的请求权享有排斥他人从而保全请求权发生既定法律效果。如果请求权的履行条件已经成就或期限已经到来,该请求权的内容为设定抵押权,则请求权人可以行使别除权。最后是预警效力。在德国民法上,预告登记预警的效力是指,预告登记在推进为本登记之前,对于登记双方当事人以外的任何第三人有警告的意义。正是因为预告登记有顺位保全的效力,因此预告登记对于第三人有警告的意义。第三人不能忽视预告登记的存在而对其后的本登记以善意进行抗辩。四、预告登记的涂销预告登记的涂销是指:在既存登记中,基于原始的,或后发生的理由而致登记事项全部不合法,从而消灭登记的记载行为。造成预告登记的涂销原因是多种的。主要有两类:(1)预告登记所保全的权利因撤销,契约解除、混同、清偿或其他事项而消灭。(2)预告登记权利人放弃或届时不行使权利。五、预告登记推进为本登记没有本登记,预告登记便没有存在的意义。预告登记所具有的保全登记顺位的效力、保全权利的效力、预警的效力和破产的效力全部依赖于本登记。预告登记向本登记推进也是预告登记制度的核心问题。预告登记推进为本登记的方式有两种。即预告登记与本登记没有中间处分行为,以及预告登记与本登记之间,存在中间处分的情形。综上所述:本文得出的结论主要有以下几点:(1)预告登记所保全的请求权,其性质属于物权化的债权。(2)德国、瑞士、日本以及我国台湾地区的预告登记制度,无论在设计还是在适用上都几近成熟,但是,由于各国立法背景的不同,各国规定的预告登记的概念、具体内容、法律效力、适用范围等都有所不同。(3)虽然在我国新出台的《物权法》中已经有预告登记的相关内容,但在我国未来的《不动产登记法》中,应较为全面的引入不动产预告登记制度,以保证其制度的完整性和运作的流畅性。(4)我国具有建立不动产预告登记制度的需要和法律土壤。目前,我国房地产市场发展迅速,诚信体系建设不全,以保障未来不动产物权之取得人的权益实为必要。