根据我国第六次人口普查统计，目前我国60岁及以上人口已超过1．7765亿，占总人口比重的13．26%，表明我国已完全进入老龄化社会。随着社会经济的发展和人的需求层次的提高，少子老龄化的人口结构已使得传统的家庭养老力不从心；而社会化养老又与我国经济发展水平不相适应，国家和社会不仅还没有为社会化养老做好充足的准备，同时也没有承载全社会养老的足够能力。在这种情况下，商业化养老亦或说是民营化养老就成为我国人口老龄化背景下，社会养老模式的重要补充。按照承载主体来划分，我国目前城市养老方式主要有：家庭养老、社区养老、公办机构养老、民营非营利机构养老和民营营利机构养老。本文所探讨的商业化运作指的就是民营营利养老机构的商业化运营，下文提到的民营养老机构指的就是以营利为目的的民营养老机构。本文希望通过借鉴国外养老机构运营经验，根据我国国情和营利性养老机构的现状，探寻一条民营资本经营养老机构的可持续发展之路。商业化运作的核心是资本的逐利,养老行业虽不是那种让投资者一夜暴富的市场,但却是中国投资领域前所未有的广阔蓝海。未来几年，数以亿计的新时代中国老年人，在人口结构变化及社会分工日趋专业化的大背景下，在公立养老机构床位紧张及不能满足差异化需求的现实条件下，必然有相当大一部分老年人要走进由民营资本参与组建运营并以营利为目的的养老院或托老所。假设商业养老月人均费用3000元，那么一亿老年人每年将给民营养老行业带来3.6万亿（保守估计）的营业收入，由此还可以解决数以百万计的养老行业从业人员的就业问题，同时通过创立从业培训认证专业机构和相关专业，还可衍生出老年人发挥余热倚老养老的“夕阳红”产业及以快乐和学习为本的老年大学。如果这些产业发展良好，那么民营养老产业无疑将是块比年3.6万亿大上几倍的产业大蛋糕，翘首等待着民间资本的追逐。但目前，我国的民营资本在国家政策支持下虽然已在养老产业建设上做了诸多尝试，但往往都以失败告终，少数坚持下来的以营利为目的的民营养老机构大都是在微利坚持。问题在于民营养老机构相对于国营养老机构收费较高，但却未提供等值的服务，究其根本原因在于没能实现资本的规模效应，从而导致运营成本高，进而进入收费高、入住率低、运营人均成本更高的恶性循环。因此，我国民营养老产业亟待养老政策的扶持、融资的创新及人才的培养和引进，盘活养老需求这片汪洋来灌溉民间资本的沃土。本文在借鉴国内外民营养老机构成功经验的基础上，权衡我国民营养老机构各种融资模式，探索一条民营资本投资养老产业的、切实可行的发展之路。