目前我国的房产行业成本管理基本处于全过程管理的阶段,即设计概算、招标预算、竣工验收结算的全过程管理。虽然这种管理模式相对于之前的只重视施工过程的成本管理已经有了一定的进步与提高,但由于其只注重建设期的开发成本,对整个项目后期产生的维护运营费用、拆除费用等缺乏预见性以及相应的考量,因此从整个项目的运营角度去考虑,这种成本管理模式存在一定的不足和局限性。随着全生命周期成本理念在各个行业的不断深入以及房产行业成本管理的需要,对于房产项目全生命周期成本管理的研究与应用便具有了重要意义。本文所研究的房产项目全生命周期成本是指一个房产项目前期的开发建设成本和后期的运营以及维护、维修成本。本文首先对房产项目全生命周期成本的定义和构成进行了明确的阐述和详细的分析。在给出房产项目全生命周期成本定义的基础上,结合净现值的估算方法,将全生命周期成本分为一次性成本和经常发生成本,建立了房产全生命周期成本净现值估算法并应用于案例J项目,并结合案例对净现值估算法进行了不确定性分析。对房产项目全生命周期成本净现值估算法的研究不仅仅是用于项目的全生命周期成本估算,更重要的意义是将这个估算模型用于项目各阶段的方案比选,从而降低项目的全生命周期成本。本文根据项目开发流程通过比较研究法详细分析了方案阶段、施工图设计阶段以及招标阶段对全生命周期成本的影响因素,根据各阶段影响因素提出了具体的优化措施,并应用于案例J项目,将各项分析数据代入全生命周期成本估算模型,通过估算结果的对比分析验证了优化效果,并结合案例对各个阶段的优化计算结果进行了不确定性分析。最后,本文系统总结了基于房产项目全生命周期成本估算模型的成本优化方法,建立了房产项目全生命周期成本的优化模型,为降低房产项目全生命周期成本提供了可推广应用的理论依据和参考案例。