我国房地产市场目前正处于住房分配货币化改革和城镇房地产市场快速发展及宏观调控阶段,这一阶段的特点是房地产市场发展迅速,同时伴有许多问题。2014年我国进入新常态以后,经济环境开始好转,“一带一路”和云南桥头堡战略重点突破,昆明市迎来了房地产市场发展的机遇。在这样的背景下,本文以昆明市房地产市场为例,探索昆明市房地产供给市场和需求市场的历史发展规律,把握房地产市场现状,研究供给与需求间的非均衡关系,预测未来昆明市房地产市场发展趋势。本文的主体分为四个部分,分别是供给分析部分、需求分析部分、供需平衡分析部分和预测部分。第一部分是昆明市房地产市场供给分析。在供给分析部分,首先,介绍搜集供给数据的算法思路和使用回归法、统计法填充缺失值的细节。本文采用网络爬虫技术,搜集国内最大的房地产网络交易平台的昆明市数据作为全市的供给数据。对于搜集的数据中的缺失值,通过研究含有缺失值的指标的分布规律,分别采用方差分析法、线性回归法和中位数填充法补全缺失值。接着,使用观察法,从总量供给、地区分布、结构差异三个层面研究昆明市房地产供给市场的发展历史和现状。在结构差异分析模块中,为分析商品房类型供给的不同,使用了K-means聚类法将商品房分为小、中、大户型。供给分析得到的结论有五点:第一,昆明市的商品房供给,受经济因素和政策因素影响,商品房数量增长与减少相对经济形式的变化具有同步性,对政策的引导具有滞后性;第二,昆明市目前处于商品房供给高速发展的时期,2013年至2018年是昆明市房地产市场回暖的时期,2019年昆明市房地产市场供给速度下降;第三,昆明市房地产市场的商品房供给存在地区差异,商品房供给主要集中在昆明市的主城区,呈贡区和安宁区的房地产供给市场正在加速崛起;第四,昆明市房地产市场的商品房供给存在结构差异,供给以住宅为主,五华区、盘龙区以中户型供给为主,官渡区、西山区、安宁区以小户型和中户型为主,呈贡区主打供给小户型商品房,大户型的商品房主要集中在官渡区和西山区;第五,昆明市房地产市场的商品房供给存在价格差异,住宅均价由高到低的地区排列顺序为五华区、西山区、盘龙区、官渡区、呈贡区、安宁区,别墅均价由高到低的地区排列顺序为西山区、盘龙区、官渡区、五华区、呈贡区、安宁区。第二部分是昆明市房地产市场需求分析。在需求分析部分,首先根据一些学者研究的经验,从人口层面和经济层面选取反映昆明市房地产市场需求的指标,并对指标进行统计描述,探究指标的时间序列规律,为预测奠定基础。接着,使用层次分析法,选用人口层面的指标和经济层面的指标构建描述需求能力大小、需求增长速度快慢的指标。最后,观察需求得分指标和需求增长指标的时间序列,总结昆明市房地产市场的需求发展规律以及现状。需求分析得到的结论有两点:一是截止2017年年底,昆明市房地产市场处于需求上升的时期,需求上升的速度较慢;二是昆明市的房地产市场需求存在地区差异。第三部分是昆明市房地产市场供需平衡分析。在供需平衡分析部分,从供给数据中构建反映宏观供给能力的可容纳人口数指标,从需求数据中选用反映宏观需求能力的年末总人口指标,建立供需平衡分析模型。通过研究供需平衡指标,得出结论:截止2017年年底,昆明市房地产市场处于供小于求的供求非均衡状态,供小于求的程度正随着年份增长逐渐缩小。第四部分是昆明市房地产市场未来发展的预测。在预测部分,针对需求指标的特性,进行指标间的相关分析,得出结论:需求指标与年份之间存在高度正相关关系。预测的方法分为一元线性回归预测和人工神经网络预测两种。对于与年份存在高度相关关系的需求指标,采用一元线性回归模型预测指标的2019年指标值,并在此基础上,使用人工神经网络中的多重感知机模型预测昆明市2019年的商品房均价。预测部分得到的结论有四点:第一,昆明市2019年的商品房供给速度下降;第二,昆明市2019年的商品房均价上升,导致未来昆明市房地产市场的有效需求下降;第三,昆明市的西山区和呈贡区从2018年起达到供需平衡状态,2019年继续高速供给商品房将导致供大于求现象;第四,昆明市出现商品房高供给状态与需求下降状态间的矛盾关系。