近年我国的房地产行业发展态势良好,在国家财政和货币政策的大力支持下,为商业地产的推广和开发提供了良好的环境,使商业地产能够在较短时间内取得明显进步。本文的研究对象为商业地产,区别于住宅开发,商业地产是对商业集中区的升级重构,主要是以提供办公用途以及商业销售用途为主的地产形态,是经济基础高度发展后产生的新型房地产形式。从商业地产的定义来看,商业地产是能为所有者带来经济利益,具备商业功能或者是用于商业用途的地产。如商铺、购物中心、娱乐休闲广场和批发市场等,这些都属于商业地产。这些地产都能在商业活动中体现经济价值,为所有者和使用者带来经济收益。商业地产的运营策略、用途和功能都与其他地产有明显的区别。国内的写字楼和商业街的策略在我国的一、二线城市有非常广泛的市场推广。目前针对商业地产的研究更多的指的是狭义策略上的商业地产,特别是零售类商业地产,这也是本文的研究主要内容。沈阳历经几百年的发展历史,中街地区、太原街地区、北市地区三个具有百年历史的商业旺地,对于沈阳商业发展的影响至今犹存。万达商业地产正是在沈阳商业地产高速发展的情景下孕育而生的。本文通过对沈阳万达商业地产个案的研究分析,为我国商业地产运营策略的发展提供一些参考及建议。本文主要通过分析与比较国内商业地产的运营策略,探索我国商业地产现状及不足之处,并以沈阳北一路万达广场为例,重点分析其运营模式以及其运营模式的优化方案。本文分为六章：第一章为绪论,重在阐述文章的研究背景、意义,前人已做的研究成果,以及主要研究内容和研究方法。第二章为商业地产相关理论综述,介绍商业地产的概念、分类、特征,以商业地产相关著名理论为支撑,梳理总结出国内典型商业地产发展的模式。第三章对沈阳万达商业地产运营现状进行了具体分析。第四章从环境要素和运营模式特色等不同维度深层剖析沈阳万达商业地产,为后文的优化方案提供研究依据。第五章为本文的落脚点和关键点,为沈阳万达商业地产的运营模式提出了行之有效的优化方案。