房地产项目具有开发周期长、投入金额大、不确定性因素及合作单位多等特点,是一个复杂的系统工程。按照成都目前的房地产销售政策,当项目满足一定条件时(如有地下室的建筑施工至±0)即可开始预售,因此,项目收入往往发生在工程项目的建设初期。通常情况下,项目开始销售时已经发生的成本除土地费用、报建费、设计费等之外,其他如建筑安装、配套、基础设施等成本费用发生额往往不足其总成本的30%,之后发生的成本是绝大部分,但这部分成本受到复杂多变的市场以及自身管理水平等因素影响具有不确定性。因此,房地产项目收入与成本发生时间上不同步的特点决定了对项目目标利润管理研究具有重要意义。目标利润是开发项目收入扣除目标成本和税费后的净额,一般采用量本利分析方法确定目标利润,利用敏感性分析原理分析目标利润对其影响因素的敏感度。收入的研究重点是销售价格的制定和销售策略,当房地产开发项目当设计完成后,其可供销售面积是确定的,因而收入的研究就转化为销售价格、销售策略等方面。成本控制的重点按类型可以划分为两类,一是根据房地产开发项目成本构成内容对开发成本进行分解和管理,建筑安装成本是重点控制的成本项目,属于变动性成本,约占总成本的30%～40%;二是按照开发项目各个阶段,设计阶段是目标成本控制的重点阶段。成本管理是贯穿开发项目实施的全部过程,必须加强全过程控制,尤其是当收入全部实现或绝大部分实现后,目标利润就仅与成本相关了,成本控制变得尤为重要。本文介绍了有关目标利润原理、定价理论、成本理论等,讨论了如何规划目标利润,制定目标成本,实现目标利润,分析了影响目标利润以及目标成本因素,从销售价格策略、开发策略讨论了收入目标的规划,从设计阶段、施工阶段讨论了目标成本的控制和影响因素,分析了营销策略、产品定位等方面对营销费用的影响以及降低财务费用的方法、途径,从而达到实现目标利润的目的。本文结合实际案例,采用观察法和问题导向方法论,运用定性和定量的分析手段,针对案例实施过程中作者认为对目标成本和目标利润有较大影响的因素进行分析,对问题提出改进意见,为房地产开发项目的管理提供一种思考问题的方法和角度。在对某房地产开发公司开发的ABC项目的剖析时,发现该公司管理能力薄弱、制度欠缺和审批程序繁琐、时效性差,对项目部无明确的授权,项目进度缓慢、适应环境能力较差,定额计价模式、未计价材料的管理、图纸会审不到位、总包单位与开发商同属集团单位成员等是导致目标成本难以控制的因素;对目标利润规划能力薄弱、成本控制能力差,管理手段落后,实际成本与目标成本有较大差异,进而影响到目标利润。针对这些问题的分析,本文提出了参考建议,希望为该公司下一步加强自身管理体系的建设,加强项目的管理能力和获利能力,在房地产市场中健康、稳定的发展提供决策参考。