低效建设用地是城市扩张的不经济表现之一,如何更好地盘活城镇低效建设用地成为现阶段中国经济发展的热点研究问题。许多学者研究了重构低效建设用地上的物质及生态空间的理论与方法,希望能够提高低效建设用地的综合利用效率。然而,一方面,多数研究重点关注一种功能导向的空间重构,并不能反映一种功能空间“侵占”另一种功能的空间所需付出的代价,另一方面,在地块内部,各种空间要素在重构过程中如何联动、用何种方式引导空间要素的联动,仍有待进一步深化。为引导城市建设者,在实施再开发时,实现局部低效建设用地内部物质和生态空间的“重生”与“共生”,本研究选取处于快速城市化发展阶段、“大湛江城市群”的核心以及规划定位为“生态型港湾”的湛江市中心城区为实证区,尝试在深入分析低效建设用地特征的基础上,从时、空两个维度,探讨均衡低效建设用地内部社会经济功能用地,和生态功能用地结构及空间布局的理论框架和技术体系。首先,提出“双面判别法”,辨识低效建设用地的空间格局,然后分析其方向和集聚特征等,并辨识低效建设用地格局形成的关联因素,定性、定量分析其成因;其次,实现低效建设用地“自然-经济位”的量化;再者,以低效建设用地的“自然-经济位”为核心参数,实现空间重构。最后,将低效建设用地的“自然-经济位”视作其再开发的“压力”,结合“推力”、“摩擦力”和“支持力”,优化再开发的时间序列;最后,分类型提出再开发的实施模式和政策建议。基于以上研究,本研究的主要结论如下:（1）低效建设用地的总量较少,经营性用地比非经营性用地低效。其分布方向与重要主干道的走向一致,整体呈现向心性不强、整体离散、局部依赖。土地利用现状、土地权属、建筑体量和平均建筑层数是其形成的显著关联因子。低效建设用地的成因为:早期或当前能够满足人们生产预期的土地利用方式下的土地利用效率,在宏观社会经济发展目标转变的情况下,无法在中短期满足人们的预期,而在人们主观或客观效率指标上反映出来的一个“由高转低”的过程。经济学上,可解释为“土地在不同用途和区位之间配置的边际效益不相等”及“土地再开发的强度未满足边际效益等于边际成本的要求”。（2）低效建设用地的自然生态位呈现边缘和穿插分布的趋势,经济生态位沿重要的交通干线轴向分布,集聚程度从城市内部向城市边缘递减;“自然-经济位”与经济生态位负相关,城市中心的低效建设用地应提升社会经济功能,其余地区的应承载更多生态功能。（3）将“自然-经济位”作为空间结构重构的参数,可以引导城市建设者分别将城市中心、城市周边的“宜再开发低效建设用地”再开发为生态功能用地和社会经济功能用地;此过程中,部分经济价值较大的“宜再开发低效建设用地”可能损失经济效益,但生态功能用地面积的增加可以提高生态效益,进而使局部的低效建设用地再开发后的土地用途,可达到最高最佳利用状态。（4）实现时序优化的过程中,将“自然-经济位”视作实施低效建设用地再开发的“压力”,并不会过于扰动低效建设用地再开发的合理时间序列,反而有利于均衡“宜再开发低效建设用地”上和区域两种空间功能的格局。主要由于“推力”和“摩擦力”在低效建设用地再开发的实施中发挥主导作用,“压力”和“支持力”只是调节“推力”和“摩擦力”的影响因素。（5）本研究根据低效建设用地的类型分别提出“反向规划”模式、“正向规划模式”、“先反向规划,再正向协调”模式、“品质提升”模式。有效的“激励”和“管控”措施将有利于推进再开发的实施。（6）研究结果具有合理性,研究的观点和结论有利于指导与研究区区位条件相似的、希望以低效建设用地再开发同时促进经济发展和改善生态环境的城市中心区。