房地产市场竞争的激烈化导致卖方市场的优势正在减弱,传统的一次性的项目操作模式而导致的不可避免的短期行为很难在市场中占据优势。项目传统的衡量标准“铁三角”:时间、质量、成本也不足以概括项目的成功。随着改善型住房需求的增加,住宅产品如何更好的满足用户的需求,并在概念阶段定位决策过程充分合理的将需求转换为住宅产品的功能属性,将成为提升住宅项目去化率的突破口。本文以S公司住宅项目为例,探索住宅项目目前去化困难的原因.从项目启动前的决策阶段入手,发现除政策和价格外,住宅产品本身的功能定位过程中没有有效纳入目标用户需求的问题,而通过文献研究发现在工业工程领域运用成熟的QFD理论恰好可以解决用户需求与产品功能设计属性没有有效连接的问题。进一步的研究QFD理论与住宅项目功能定位过程的结合,探索在住宅项目功能定位决策过程中如何运用QFD理论更合理的加入目标用户的需求,从而更好的推进住宅产品的市场接受度。首先对S公司住宅项目目前功能定位决策过程进行分析,发现住宅项目功能定位过程中存在没有有效纳入目标用户需求的问题。查找用户需求理论、QFD理论和利益相关方理论的相关文献,尝试将QFD理论与住宅功能定位决策过程结合,使功能定位过程能够以目标用户需求为导向,保证用户需求在功能决策到实施过程中的传递。然后在S公司正在筹划的L项目中尝试运用上述方法。先对L项目周边已建成住宅项目进行初步的用户满意度和期望值调查和访谈,得出住宅项目中哪些功能属性是用户更关注而实际的住宅产品中没有满足用户期望的,同时锁定该片区目标用户范围,收集目标用户需求并运用QFD理论准确的将用户需求和住宅功能属性对应,从而有效的针对目标市场得出L住宅项目应该重点改进的功能属性,保障住宅产品的市场接受度。针对上述理论的局限性利用住宅产品定制化理论进行完善。最后,对全文进行总结,查找研究不足同时确定下一步的研究方向。