随着我国城市化的快速发展,城市人口聚集,住房需求不断增长,特别是1998年实施住房分配货币化改革以来,通过市场机制配置住房资源,住房需求得以进一步释放;与之同时,住房价格也随之不断上涨,居高不下的房价严重影响了居民的自住住房需求,而如何提高居民有支付能力的住房需求是急待解决的问题。影响人们住房需求的因素很多,其中人口总量和人口结构是长期影响住房需求的主要因素。本文尝试从生育率变动、生育政策调整和人口老龄化等角度来探讨我国人口因素是如何影响住房需求的,试图阐释这之间的内在机理。本文在充分梳理文献发展动态的基础上,首先,采用定性分析法和比较分析法全面探析了我国人口老龄化的现状及其对住房市场的潜在需求;其次,采用理论与实证方法分析了以生育率和老年抚养比为变量的人口结构指标影响住房需求的理论路径,以及对理论路径的实证检验;最后,将我国的两次生育政策调整看成是准自然实验,采用双重差分法考察了人口政策对住房需求的影响,进一步论证了人口结构影响住房需求的主题。本文的研究结论表明:(1)人口老龄化凸显的养老问题对住房市场的影响既是机遇又是挑战,一方面,人口老龄化的养老问题可以对住房市场形成一个新的需求;另一方面,人口结构老龄化的加深会通过社会保障压力、传统文化观念和老年人预期等对住房需求形成制约因素。(2)通过建立一个三期的OLG模型从理论上分析人口结构变化对住房需求的影响,理论研究表明:生育率与老年抚养比皆与住房需求呈反向变动关系,即出生率的下降会促进住房需求,而人口老龄化的上升会减少住房需求。通过静态和动态面板固定效应模型实证分析了我国人口结构变化对住房需求的影响,实证结果显示,出生率与住房需求的反向变动关系在实证上与理论结论一致,但是老年抚养比与住房需求在实证上呈显著的正向变动关系,这与理论分析的结论正好相反,这在很大程度上可能与我国房改市场化过程中房地产增值效应以及传统文化中的“利他性”和家庭养老背景下的代际收入转移现象有关。(3)生育政策调整可以通过影响出生率进而影响住房需求。具体而言,本文借助2014年和2016年的两次外生政策冲击构造准自然实验,采用双重差分法评估生育政策变化对住房需求变动的因果效应。研究发现,生育政策调整带来的出生率冲击降低了住房需求,且全面二孩政策效应要大于单独二孩。住房需求变化的机制在于,家庭的出生率上升显著提升了其抚育成本,从而降低了对住房资产的投资或消费。生育政策调整对于生育率维持在较低水平以及市场化水平较低城市的住房需求变化效应更为突出。本研究能够为住房市场波动的人口结构变化效应提供有力的经验证据。综上所述,本文从人口结构变化的视角去解释我国近年来住房需求市场的变动,对实施人口均衡发展的国家战略和确定适应新时代发展要求的住房发展目标均具有重要的政策启示意义。