我国的业主自治模式处于成长初期,自治组织发育疲软,许多方面亟待改进。本文从辨识业主身份出发,通过厘定业主自治内涵,剖析自治机构的建构和运行,发现问题并提出完善建议,希冀促进业主自治主体制度的合理发展。除引言外,正文包括四个部分:第一部分进行业主的概念厘定。“业主”在学理上被称为区分所有权主体,在比较法上的称呼各异。我国现行法制体系中的“业主”概念从香港传入。建筑物(区划)的现代化发展使得居住于其中的区分所有权人之间的依存关系日益紧密,实际“占有”、“使用”比起专有部分归属于谁对共同关系的影响更加切实和深远。因此,司法解释对“业主”内涵作出了适应实际状况的突破。专有部分占用人虽是共同生活的实际参与者,但其与所有权人的利益格局有本质差别,不宜认定为“业主”;但同为共同生活体成员,为了居住者共同体的维持与发展,应在法律上明确物业使用人可以承担的“类”业主的权利与义务。第二部分论述业主自治的理论基础及法律内涵。在私法自治思想的指导下,为维护生活共同体秩序、协调主体关系,市民相互联合、相互制衡对区分所有建筑物开展自我管理,包括保存、改良、利用、处分,业主自治由此产生,其中,团体管理方式是普遍选择。《物权法》第70条确认“业主对共有部分享有共有和共同管理的权利”,但将共有权与共同管理权(成员权)并列为一条加以规定会造成权利虚化和不相容两方面的问题。《物权法》第76条及《区分所有权解释》第7条对业主共同决议事项作出的具体界定,范围狭窄,语义矛盾,对业主自治造成了不合理的限制,应当予以完善。第三部分进行业主团体主体化的立法检讨。世界各国、各地区对业主团体的规制主要形成了法人化与非法人化两种体例,而我国关于业主自治组织的立法实际上尚停留在零散的管理机构层面,缺失发挥统合功能的稳定而持久的业主团体制度。以业主大会代替业主团体的隐晦表达可能体现出国家对结社自由的警惕。现实生活中,业主委员会僭越职权、径行决策的事件屡有发生,派系斗争更加剧了业主大会、业主委员会的生存危机,严重影响区分所有建筑物(区划)的管理。而在业主大会法律地位模糊的情形下,司法对业主委员会主体地位进行广泛认可反过来加剧了业主委员会职权的膨胀。第四部分论述业主团体主体化的立法实现。笔者建议应当在法律上构建起真正的业主团体制度,鉴于其财产的非独立性,不宜采用法人形式,可按照“非法人组织”模式予以规范。委托授权是基础权源,但权利、义务的实际承受者仍为全体业主;在责任构成上,团体财产先行承担,业主承担共有持份范围内的补充责任,或者仿效德国的设计,由业主在共有持份范围内与业主团体共同承担连带责任。业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关,在不涉及诉讼的场合,业主委员会只能依业主团体的授权(通过业主大会决议、管理规约的约定或其他方式)行事。在程序法上,其既可经授权参诉,也可依法直接具有当事人能力。