随着中国十九大明确提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的定位,建立租售同权制度,中国传统房地产行业宣告进入衰退期;作为中国新型城镇化建设的有益探索,中国产业结构升级、中国智能制造“2025战略”以及中国新兴战略产业发展的承载载体,产业地产进入快速发展期,成为推动经济发展和产业转型升级的主要动力。由于目前产业地产面临着缺乏统一规划,以产业之名、行地产之实,盈利点单一,融资难等一系列问题,产业地产的可持续发展受到了很大的影响。华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,在产业地产开发运作方面具有其鲜明的特点,因此研究华夏幸福产业地产开发运作模式对产业地产已有的开发商或运营商都具有很强的启示作用。本文首先以文献综述法,系统地梳理了产业地产的基本概念、与产业地产开发运作相关的理论。并从产业地产的发展历程、发展趋势以及常见开发运作模式三个角度详细阐述了我国产业地产的发展状况。然后,通过案例研究法、定性定量法、纵向对比法,基于产业地产PPP模式的视角,解析了华夏幸福在发展历程中开发运作模式的形成与演变的过程,并详细分析了华夏幸福在各个阶段中区位拓展、服务内容、运作模式以及盈利机制等开发运作层面的内容;归纳了华夏幸福开发运作模式——DBFOT模式的内容、实施效果以及所产生的价值。再次,通过与宏泰发展、张江高科的横向比较,分析了华夏幸福运作模式与之相比所具有的优势。基于以上分析,总结了华夏幸福开发运作模式中的3个核心点即“区位选择”、“产业发展服务”、“资本运作”,并对其在开发运作过程中所可能遭遇的风险做了简要的分析。在本文的最后,为产业地产的参与者或潜在进入者,总结了3点在开发运作模式上的启示。