城中村改造是一项系统工程,涉及到城中村土地权属变更,土地补偿,房屋补偿安置,正当程序,权利救济等多方面的问题,其中城中村改造中土地权属变更和房屋补偿是引发纠纷最多,影响城中村改造进度的两个最主要问题。涉及到土地权属变更的问题,不少地方政府采用集体土地概括国有化的模式将集体土地所有权转换为国家所有权。该制度的产生既有土地征收权商业化的驱使,也有私权保护意识薄弱的助力。集体土地概括国有化模式不仅没有明确的法律依据,而且是对相关行政法规的错误适用。土地权属的变更关涉土地所有权的转换,所涉财产权重大,应当有公平合理完善的制度给予规制,但是与法定的土地权属变更模式——土地征收相比,集体土地概括国有化缺乏必要的限制性规定和补偿性规定,不利于对集体土地所有权的保护。基于导致集体土地概括国有化模式产生的原因的特殊性,对该制度进行修正难度实在太大,因此应采用土地征收模式来保护集体土地所有权。城中村改造采用土地征收模式是合法行政的要求也是保护集体土地财产权的要求。城中村集体土地上的房屋和国有土地的房屋同处于城市版图范围内,但是在制度规制、补偿理念、补偿标准、补偿项目和范围等方面却有很大的不同。国有土地上房屋的补偿有《国有土地上房屋征收与补偿条例》给予规制,该条例确立了公平补偿理念,以房屋的市场价格为基准确定房屋的价值,补偿项目设置相对科学合理,补偿范围相对较大。而城中村集体土地上房屋的补偿由各地政府出台的规范性文件予以规制,房屋的补偿政策性强,多是给予当事人适当补偿,补偿项目设置不科学,补偿范围窄,这些均对财产权人的财产带来一定损害。公平补偿已被美、德、日等现代宪政国家的法律所确认,也在我国国有土地上房屋的补偿中得以确立。在城中村改造中树立公平补偿理念不仅是大势所趋,而且是平等保护公民财产权、构建和谐社会的必然要求。在公平补偿理念的指导下,以房屋的市场价值为基础合理确定房屋价值,科学设置补偿项目,扩大补偿范围,这样的补偿制度才是相对合理的制度,更有利于对城中村村民财产权的保护。城中村改造兼顾城中村民和城市整体发展的利益,功在当代,利在千秋,土地权属变更和房屋补偿问题的解决具有重大的理论和实践意义。