自加入WTO以来,我国积极参与经济全球化的潮流,对外贸易额取得跨越式增长。但是,我国以牺牲质量换取数量的出口模式和人口红利优势的减弱迫切需要出口企业由价格竞争转型为质量竞争。反观企业所处的国内市场环境中,我国于1998年进行住房制度改革,其后20年间,房价整体处于持续上涨阶段,这将对出口产品质量造成一定影响。本文通过对房地产价格和出口产品质量的分析,以期为提升出口产品质量和房地产市场的调控提供理论和实践上的参考。本文首先从理论角度进行分析,通过理论分析和局部均衡垄断竞争模型,发现房价上升和出口产品质量之间将通过以下三个机制产生影响:(1)成本效应。房价快速上涨表现为企业用地成本上升、职工由于生活成本上升后关于提高工资的要求,这使得部分企业资金不足,难以进行技术创新,从而降低出口企业产品质量。(2)净投机效应。一方面,房价的高升使企业更倾向于将资产投入房地产行业,从而占用一部分研发支出,一定程度上降低出口产品质量,另一方面,投机也可能获利,使得企业有更多的资金进行研发。(3)融资效应。房价上涨增加了企业可抵押的资产价值,缓解了企业的融资约束,使企业有更多的资金进行创新研发投入。其次利用我国2000-2013年289个城市的139812个企业的相关数据,使用KSW法(2013)测算微观层面的企业出口产品质量。发现我国的出口产品质量虽然总体集中在0.2左右,多为低等产品质量,中等质量的产品出口较少,高等质量的产品出口更少,但是总体质量自2008年以来一直呈现上升趋势。高技术行业整体质量最高,其次为低技术行业,中技术行业整体质量最低,高技术类别内行业间产品质量差距大于低技术类别。在进行总体样本基本回归后,通过滞后变量法、工具变量法和广义矩估计法(系统GMM)解决内生性问题后得出结论:房价对企业出口产品质量有先阻碍后促进的U型作用。房价小于8300元时,成本效应的负向作用更为强烈,房价大于8300元时,融资效应和投机效应的正向作用更为明显。研发对提升产品质量始终起到显著的促进作用;工资表示的成本效应始终起到显著的阻碍作用;融资效应始终起到促进作用,但是在系统GMM下不够显著;投机效应在滞后变量法下显著促进质量提升,工具变量法促进但不够显著,系统GMM下却显著抑制质量提升。重点研究投机作用后,发现其在高房价地区起到显著的阻碍作用,在低、中房价地区起到显著的促进作用。第三,本文从中观行业角度,利用二元边际分解行业出口产品质量,发现依靠行业进入对行业出口产品质量提升最强。而当考虑房价时,发现通过影响企业已有规模下的质量和退出行业,大部分企业均会通过房价上升提高出口产品质量,从而提高行业出口产品质量。在研究异质性条件时,进一步发现融资能力更强的企业、东部地区企业、外资企业和港澳台企业所处行业更能在U型关系下,通过影响企业已有规模下的质量和退出行业两种手段,在房价上升时提高出口产品质量,从而提高行业出口产品质量。而集体企业仅是通过影响已有规模下的产品质量,私人企业是质量较低导致退出行业,法人企业是进入行业,国有企业不存在二元边际的影响效果。最后,根据房价上涨影响出口产品质量的三个渠道及现行政策,提出相关建议。