永佃制是在封建土地私有制，土地所有权相对集中条件下，私有地主和佃户基于长久经营避免交易的不稳定，演变来的特殊租佃关系：所有权和耕种权分置，这种土地的产权结构在一定程度上缓和了土地所有者和佃户之间的矛盾，在永佃制下，土地所有者获得稳定持久的收益，减少了收益波动的风险；土地的实际经营者，获得了最重要的生产资料——土地，激发了佃户对土地人力物力的投资，提高了土地的产出效率；各个封建王朝的土地制度有所差异，但自宋朝以来土地私有化，激发了土地的大规模兼并，土地所有权和经营权的分立，为永佃制的产生、演变和最终形成创造了客观条件，虽然永佃制在一定程度上缓和了土地所有者和佃户之间的关系，但封建土地制度，阻碍了社会进步，最终当封建制度土崩瓦解时，在封建土地制度基础上演变而来的永佃制也走到了历史的尽头，一些学者运用制度经济学理论研究永佃制的演变过程，研究其对于封建制度的互动作用，得出结论：永佃制来源于封建土地所有制，也必然随着封建土地制度的瓦解，分崩离析；部分学者研究认为：永佃制下，佃农实际缴纳的地租比普通租佃制度下的地租低，得出结论在一定基础上永佃制促进了土地专业化分工，提高了土地产量，同时减轻了佃农实际缴纳的地租，认为永佃制缓和了地主和佃户之间的紧张关系；另一部分学者认为研究永佃制，对现阶段我们的土地集体所有权、农户承包权、土地经营权之间的权利关系有一定借鉴作用，并基于现阶段的土地制度中集体所有权与承包权的关系，提出承包权是一种准所有权或用益物权，提出将农民承包权长久化，保证经营者的土地流转权，可以激活我国农村土地市场。　　笔者认为永佃制是一次专业分工细化导致的所有权与经营权的分离，在所有权与经营权分离过程中，如何约束经营者行为使得经营者，从而建立高效有序的土地流转市场，提高土地的实际经营者对土地进行投资，避免由于交易的不确定性，打消投资者的积极性，站在土地承包权经营权分置，经营权流转的今天，重新审视永佃制的演变过程，并从中找到有益的启示，本文从以下三个视角来阐述永佃制：　　视角一、土地私有化和租佃关系对永佃制演变的影响，土地的大规模私有化从宋朝开始，佃农不得不依靠租佃地主土地维持生计，地主也要依靠佃户耕种土地，获得地租收入，土地私有化和大规模兼并促进了租佃关系进一步发生变革，从而为永佃制的产生创造了条件；　　视角二、人地关系为永佃制的演化提供动力：在以江南为代表的发达农业地区，劳动力充足，普通租佃面临地主频繁换佃的的风险，由此佃农愿意支付对价购买永佃权，从而保证稳定的耕种权；对于由于战乱造成的荒地，人口稀少，为吸引佃农开荒，土地主允诺佃农可以在所开垦的土地上永久耕种下去，以招揽佃农开垦荒地。　　视角三、佃农和地主博弈并最终形成永佃制的过程中，乡例、习俗和制度法律等外部因素确保了永佃制的演进有一个客观的环境，尽管封建王朝代更迭，但永佃制在以江南为代表的发达农村地区的演变是连续的原因是乡例和习俗约束着佃农和地主之间的行为。