以物抵债在我国合同法体系中未设明文,但在现实生活中却十分普遍,法院审理的民商事案件中时常出现以物抵债相关的纠纷,所用的抵债物多为房屋。司法实践中,最常见的案例主要有两种类型,一种是以房抵债合同纠纷,一种是担保型房屋买卖合同纠纷。对以房抵债合同的定性及效力评价,目前已无太大争议,反观担保型房屋买卖合同,学界对该类合同之本质争议较大,存在多种解释论,对该类合同的效力评价亦是热议焦点。笔者希望能借由本文,明悉担保型房屋合同本质并作出效力评价,为相关纠纷的审理提供法理依据。本文共分四部分。第一部分:担保型房屋买卖合同及其存在的问题。首先对本文所论的担保型房屋买卖合同进行了界定,是指存在在先债务的当事人间订立的约定如在先债务无法按约履行,则债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债的房屋买卖合同。其次阐述了担保型房屋买卖合同存在的问题,一是学术领域对该类合同之本质争议较大,存在多种解释论,如让与担保说、后让与担保说、不动产抵押说、选择之债说、债之更改说等,二是对担保型房屋买卖合同是否有效亦存在热议。第二部分:担保型房屋买卖合同的本质界定。该部分首先对担保型房屋买卖合同的多种解释论一一进行了概述并予以了驳斥。让与担保系一种物权担保方式,物权性体现在担保权人形式上取得担保标的物的所有权这一物权权利,而担保型房屋买卖合同中的债权人仅有权在债务人未按约履行在先债务时要求债务人转移房屋所有权以抵债,其享有的仅是债权请求权,与让与担保权人享有的物权权利迥异,故担保型房屋买卖合同无法解释为让与担保。后让与担保由杨立新教授创设,基于其担保物权属性赋予了优先受偿权,但该种优先权利的取得须由法律规定,而就担保型房屋买卖合同的债权人,仅具有要求债务人转移房屋所有权抵债的债权请求权,并无能享有优先受偿权的法律依据,故担保型房屋买卖合同无法解释为后让与担保。不动产抵押权实质上是一种对担保标的物折价、拍卖、变卖款项享有的优先受偿权,而担保型房屋买卖合同中的债权人按照合同约定享有的是要求债务人转移房屋所有权抵债的权利,其希望取得的是担保标的物的所有权,故担保型房屋买卖合同无法解释为不动产抵押。选择之债中,有一方当事人享有选择权,而在担保型房屋买卖合同关系中,无论债权人抑或债务人,均不享有完全的选择权,故担保型房屋买卖合同无法解释为选择之债。债之更改具有新债务履行前旧债务即消灭的特征,而在担保型房屋买卖合同关系中,形式上的房屋买卖合同的订立,并不使得在先债务消灭,只有债务人履行转移房屋所有权抵债之义务,方使得在先债务消灭,与债之更改产生之效力存在不同,故担保型房屋买卖合同无法解释为债之更改。笔者认为,从我国台湾地区学者孙森焱、郑玉波对代物清偿预约的定义看,代物清偿预约的构成要件与担保型房屋买卖合同相符,担保型房屋买卖合同本质上属代物清偿预约,约定的是将来订立代物清偿合同,故担保型房屋买卖合同属预约合同,代物清偿合同属基于预约而订立的本约合同。担保型房屋买卖合同不具有物权效力,因为若其有物权效力,与物权法定原则、物权区分原则相悖,当事人间仅为合同关系,担保型房屋买卖合同担保功能的实现是基于其代物清偿预约的本质,通过代物清偿预约的约定赋予债务人订立代物清偿合同即转移房屋所有权抵债的义务实现。第三部分:担保型房屋买卖合同的效力评价。该部分首先阐述了通谋虚伪行为理论具备四个构成要件:一是须有意思表示,二是须表示与内心目的不一,三是须有虚伪故意,四是须行为人与相对人通谋实施。将担保型房屋买卖与通谋虚伪行为构成要件相比照可见,担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件。基于此,笔者通过谋虚伪行为的效力评价规则认定担保型房屋买卖合同效力,作为伪装行为的房屋买卖合同无效,作为隐藏行为的代物清偿预约合同效力应依照相关法律规定认定,关键在于其是否符合合同成立及生效的一般要件,主要争议为其是否因违反流押禁令而无效。对此笔者认为,代物清偿预约约定并不属于流押条款,流押条款的“归债权人所有”之约定属处分行为,代物清偿预约约定的“向债权人转移”之约定属负担行为,流押禁令禁止的是处分行为而非负担行为,故代物清偿预约并不违反流押禁令;此外,流押条款之所以在世界范围被广泛禁止,究其原因在于为防止抵押人因自身之不谨慎而陷入不利之境地,受到抵押权人之暴利盘剥,但担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约并不必然损害债务人权益,债务人对合同的订立与否具有选择权,并未处于完全的弱势地位;即使在先债务为高利贷,法律已明确最高利率上限,债务人如能按约归还借款本金并按法定利率上限支付利息,债权人即使不予认可,其仍需通过诉讼程序以在先债务未能按约履行为由主张转移房屋所有权以抵债,法院审理时需先审查在先债务是否已按约履行,审查时断然不会支持超过法定利率上限之利息,债务人只要按约归还借款本金并按法定利率上限支付利息,即可认定在先债务已按约履行,债权人诉请并不会得到支持,债务人权益并不会受损;若在合同订立后,房屋价值大幅上涨,远超在先债务金额,债务人仍可选择按约履行在先债务,并无失去失去房屋之风险,如债务人无法按约履行在先债务,仍可以显失公平为由主张撤销担保型房屋买卖合同,撤销理由的举证可通过司法鉴定程序评估房屋市场价值;同时,担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约亦并不必然损害其他债权人权益,债权人仅享有要求债务人转移房屋所有权以抵债之权利,对房屋并不享有任何物权上的权利,其他债权人在债权经过诉讼程序确定的情况下可以毫无障碍地通过执行程序执行该房屋,在债权经过诉讼程序确定前,亦可申请人民法院对房屋采取保全措施,限制房屋过户登记,即使担保型房屋买卖合同的双方当事人已完成转移房屋所有权以抵债,其他债权人仍可通过主张合同无效及行使债权人撤销权救济。第四部分:担保型房屋买卖合同债务人的权益保障。该部分中笔者认为,基于我国国情,认定担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约有效的情况下,还是需给予债务人权益以保护。债务人的保护可借鉴让与担保清算规则的理论,通过引入清算程序予以实现。具体而言,笔者建议可赋予债务人清算选择权及基于清算结果的余额返还请求权以保护债务人权益,将担保型房屋买卖合同有效的负面影响降至最低。