为提高我国居民生活幸福指数,关键在于地方政府有效履行公共服务职能,但是职能的履行需要有相应的财力的保证。营改增之后,地方政府的主体税种消失,税收收入显著降低,长期依靠中央的转移支付显然不能维持财政支出的需要,土地财政、大量举债的方式也无法长期维持,如何在现行税制的基础上进行改革,扩充地方政府的财力是亟需研究的问题。分税制改革后,房地产业成为地方的支柱性产业,房地产价值高、不易移动、稳定性好,具有其它税源无可比拟的优越性,对房地产税制进行完善,可以极大的提高地方政府的财政收入。目前我国仅对于城镇的经营性房屋征税,大量房产在征税范围之外,因此将非经营性房产纳入征税范围是当务之急,可以有效的解决地方财政收入不足的问题。在2018年政府工作报告中正式提出房地产税的立法问题,尤其重点指出要完善地方税收制度,同年9月,人大常委会提出审议房地产税相关的10部单行税法。房地产税的立法不仅有着现实的需求,立法机构也在不断的从法律层面对其进行完善。本文立足于地方政府财政收支缺口越来越大的现实局面,从税收要素的角度以房地产税的收入职能为目的拟定可行的方案,在方案的拟定过程中一方面借鉴上海、重庆两地房地产税试点的经验和做法,另一方面参考发达国家的做法和学者在相关领域的研究结论,结合中国国情制定适宜的征税方案。使用地理位置和经济发展程度相结合的方式,选取北京、上海、天津、重庆四地作为研究对象。总的来说,本文的内容主要包括两个方面,一方面是将拟定方案的税额与居民的纳税能力相结合,在计算出拟定方案对应税额的前提下,分析各个方案下居民的纳税能力,参照国际标准,剔除居民纳税能力明显偏低,不适宜施行的方案。另一个方面也是本文的重点内容,分析拟定的房地产税征税方案在四地的税额对于地方财政收入的影响,鉴于对于地方财政收入的影响是一个比较抽象的指标,本文将房地产税的征收对地方财政收入的影响量化为三个指标:一、拟定方案的税额与营业税占地方税收收入的比重比较,分析若开征房地产税能否填补因取消营业税在地方税收收入中的造成的空缺,二、开征房地产税主要是为了加强房地产持有环节的税收征收力度,因此将拟定方案税额与现行房地产持有环节的房产税和城镇土地使用税两税进行比较,比较分析两者的数额大小,三、开征房地产税对地方财政收支缺口的影响,运用具体数额分析房地产税的开征能否改善目前地方政府财政缺口越来越大的现状。通过以上分析可以发现,房地产税的开征可以有力的提升地方政府的财政收入,完全可以替代取消的营业税,且和目前房产持有环节的两税之和相当,对于地方政府的财政收支缺口有明显的缩小效应,但是值得注意的是,虽然税率越高,房地产税的财政收入效应越明显,但是要以居民的纳税能力为前提,选择合适的评估率、税率和减免方式,降低因税收带来的外部不经济。