随着我国经济发展步伐的加快以及城市化不断向前推进,集地产、商业、投资三重属性为一身的商业地产行业越来越受到人们的关注。一方面,由于国家加快推动房地产行业转型,单一粗放的短平快开发、销售时代已经过去,各大房地产企业积极挖掘商业地产行业商机,使得该行业成为资本青睐的新对象;另一方面,作为房地产行业的一个重要分支,其规模日益庞大。根据国家统计局数据,2012年我国商业营业用房投资额为9312亿元,2016年该数字增长至15837.53亿元,短短5年间,增长了70%,并且每年均保持10%左右的增长速度。从流动型商贩到底层商铺,城市商业街的改造到如今成规模的城市综合体,商业地产行业已成为推动我国经济发展的重要组成部分,因此,对该行业价值进行科学准确地评估,非常有必要。收益法是评估商业地产的重要方法,其中折现率参数对于评估结果起着至关重要的作用。本文结合商业地产行业独有特征分析了传统折现率测定方法在求解商业地产行业基准折现率过程中的局限性,最终以Fama-French三因素模型为基础研究模型,通过加入改进因子,确定更加适合商业地产行业基准折现率的测定模型。通过改进模型求取出商业地产行业权益资本折现率区间为3.54%-7.89%,再结合WACC模型,将商业地产行业基准折现率区间确定为4.54%-5.69%。其中写字楼、酒店形态的商业地产形式,折现率处于较低水平,购物中心、综合体等形态,一般要求较高的折现率。