自2003年被确立为国民经济的支柱产业之后,房地产业经历了二十多年的快速发展,特别是房地产市场中的住宅市场,更是得到了长足的发展,至今,已形成了商品住房和保障住房的双重供给机制。而研究商品住宅的价格评估,为日后开征物业税具有重要的现实意义。　　在众多的房地产价格评估的方法中,市场比较法是最重要的方法之一,是估价人员的首选方法,且是应用最广泛的方法。而传统的市场比较法受估价人员的主观干扰较大,导致估价的最终结果不够精确,本文试图对市场比较法进行研究,引用数理统计的方法,对市场比较法进行改进,使得评估结果更为客观和公正。　　本文引入特征价格理论,与市场比较法有机结合,建立商品住宅房地产估价模型,以弥补传统市场比较法的不足,减少人为因素对估价结果的影响。　　本文首先介绍了传统市场比较法及其存在的缺陷,并介绍了特征价格理论;　　其次,在综合国内外文献资料的基础之上,分析了商品住宅特征价格因素,并探讨了商品住宅市场比较法评估可比实例的选取;　　再次,对商品住宅特征价格因素的修正进行了研究,提出了基于特征价格理论的因素修正方法;　　最后,基于特征价格理论,建立了商品住宅价格评估模型。