近年来，房地产基金无疑得到了飞速的成长，受到了市场的追捧。因为房地产开发企业可以不受资金用途的限制，进行快速扩张或者并购，极大的缓解了房地产企业拿地无钱的困境，实现做大做强的目标。但是，近年来在中央“房住不炒”的政策指导下，房价受到了抑制，而成本仍居高不下，导致房地产企业的利润空间变得越来越薄。在房地产行业宏观调控的限制下，房地产基金募集规模也出现了连续下降趋势，最终房地产基金也受到较大不利影响。由于ZT基金管理公司投资项目单一，主要投资房地产，所以给公司带来了很大的不确定性。房地产基金管理公司面临着资金募集难度加大、优质项目减少、投资回报率降低、退出风险大等一系列问题。
　　本文对上述问题进行了原因分析，主要在于地产行业利润空间变小，投资者购买意愿下降及风险意识增强，地产项目投资期限长、商业整体资产出售难度大等。为了解决问题，本文首先从房地产私募基金相关理论研究、国家和地方宏观政策研究及未来发展趋势预测，做了基础性的研究和总结。其次，通过ZT基金管理公司的SWOT分析以及核心竞争力分析，清晰的展示了ZT基金管理公司所拥有的优势、劣势和面临的机会、威胁，以及ZT基金管理公司所拥有的核心竞争能力和资源，在充分认识了内外部条件和资源的情况下，公司需要逐步压缩房地产投资规模，转而投资现金流回收较快的优质住宅项目，同时积极跟进基础设施、通讯等项目，让投资结构更加优化。投资理念上要积极的主动管理，坚持强监管方式，进行全面深入的资金监管和运营监管，减少房地产投资带来的风险。最后，本文进行了投资基础设施项目案例分析并提出了转型保障措施，认为向基础设施、通讯等项目投资转型会带来很好的投资结构优化和分散风险的效果。