从1997年开始，上海市房地产市场在经历几年市场持续低迷之后开始回升，其中2000年至2002年，上海市商品房价格连续三年保持上涨态势，并且价格上涨速度逐年加快，可以说是2000年微涨、2001年小涨、2002年大涨。尽管2000年-2002年上海房价上涨出现加速度，但仍处于一个比较正常区间，与上海市的整体国民经济发展基本相协调。但从2003年开始，上海商品房价格出现飙升。一时间，上海市房地产市场“总体健康”与“存在大量泡沫”两种不同的观点成为学术界和社会争论的焦点。 　　笔者通过大量的二手资料，结合资产投机的相关理论，在清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成理论的基础上，即房地产租金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期决定了当前的房地产价格，利用上海陆家嘴地区2002年1月至2004年12月的住宅价格实际观测值建立回归模型，并在回归模型整体有效的情况下对模型进一步优化，进而找出了导致目前上海市高档住宅价格不断快速上升的五个主要因素，即房地产租金水平、银行的房地产抵押贷款利率、房地产投资者的价格变化预期、人民币与美元贷款利率差和人民币汇率，并在此基础上提出相应的政策建议：如采用多种措施切实降低房地产投资者未来价格预期；通过税收政策遏止房地产投机行为；实行差别贷款政策，保障自住购房，遏制炒房行为；消费层面，宜大力推行“租售并举”；在房产政策上对房地产投资性需求进行限制；加强外资的跨境资本流动和汇兑的管制。其中的多项政策建议已在2005年初的上海加大房地产市场调控力度的措施中得到体现。