随着我国经济的发展,房地产市场日渐走向规范,房地产企业之间的竞争也更加激烈。此时房地产市场营销研究的重要性也就变得更加明显。龙泊湾项目是城郊房地产公司开发的一个高档住宅项目,在日趋激烈且日趋同质的市场中,项目只有依托公司和产品的优势,制定和实施正确的营销策略,才能在市场中脱颖而出。本文针对消费者的现实和潜在需求进行了市场调查、整理并从宏观、中观、微观三个层面分析了项目面临的市场营销环境。在此基础上,利用SWOT分析矩阵分析了项目在产品和营销条件上的优劣势,在外部市场中的机遇与挑战。然后根据建立在4C构架上的4P理论,提出了项目差异化营销策略的构想,并最终确立了实施差异化营销策略的步骤和做法。为了保证营销策略的实施,文章对营销节奏,营销进度、营销价格和经营主动权等方面提出了营销控制的思想和具体标准。营销控制是营销策略的一个重要组成部分,它能使企业更主动地对市场变化做出反应,帮助企业构建经营竞争优势。研究结果表明,科学地制定营销策略有助于促进项目销售,增强企业的市场竞争能力。