住房是人类生活的必需品,房地产业的发展是社会发展的需要,是关系到城市居民安居乐业和幸福安康的关键问题。自1998年中央实施住房制度改革以来,我国房地产业在推动经济增长、加快城市化进程及改善城市居住条件等方面作出了巨大的贡献。但近些年,我国房地产市场价格尤其是商品住房价格过快上涨,己引发了居多社会问题和矛盾,房价也因此成为社会关注的焦点和国家宏观调控的重要内容。在当前房地产经济“绑架”整体社会经济,政策调控难以奏效的背景下,深入开展房地产价格影响因素及变化趋势研究,具有重要的现实意义。本文在国内外现有研究理论成果的基础上,结合岳阳市房地产市场发展现状和特征,采用定性和定量相结合的方法,对影响岳阳市商品住房价格的经济因子进行了深入分析,揭示了岳阳市商品住房价格核心驱动力,同时通过定量模型和定性分析对岳阳市未来两年房价走势进行了科学预测,为后续研究和政府宏观调控提供了重要依据。全文共分为七个部分：其中绪论部分提出本文的研究背景及意义,对国内外有关房价影响因素和分析方法的研究现状进行综述,在此基础上提出本文的研究技术路线；第二部分对商品住宅价格形成的理论基础进行了论述；第三部分从自然、社会、经济及政策等方面对商品住宅价格影响因素进行了全面分析；第四部分通过时间和空间、横向和纵向的比较,对岳阳市城区商品住宅价格变化特征进行了全方位、多视角分析；第五部分采用灰色关联法对影响岳阳市城区商品住宅价格变化的主要经济因子进行关联度分析,揭示了岳阳市城区商品住宅变化的核心驱动力；第六部分利用相关分析结论,采用多元线性回归模型和灰色GM(1,1)模型,并结合定性分析,对岳阳市城区商品住宅价格变化趋势进行预测；第七部分对以上各章节的概括及最后总结的结论。本文根据房地产价格特点,创新性的引入灰色分析法,包括灰色关联分析和灰色GM(1,1)预测模型,为该方法在房地产研究领域的应用奠定了基础。本文的主要结论有：(1)推动岳阳市商品住宅价格变化的核心动力为开发成本—建安成本、居民消费能力—人均可支配收入以及供给量—竣工面积等三个因子。(2)灰色关联分析法和GM(1,1)预测模型在房地产价格研究中具有较强的实用性。(3)通过定量模拟和定性分析,预测未来两年岳阳市商品住宅价格将持续上涨,但涨幅将有所回落。