当前,我国经济已由高速发展阶段转变为高质量发展阶段,城市发展正在从增量时代转向“存量为主、增存并重”时代。众多高质量、服务优质的小区不但提升城市形象也让人民群众的生活幸福感有了质的提升。相对于新的居住改善需求,大量建成于2000年前的老旧小区项基础设施老化,严重影响居民日常生活质量。在国家大力推动下,老旧小区改造成为各省市的工作重点之一。但老旧小区改造项目具有改造内容冗杂、利益相关者多、资金来源紧、受现场影响大等特点,且各老旧小区由于其地缘、楼龄、楼层等的不同改造要求和改造内容各有不同。实践过程中既不能一刀切,也不能盲目下指标,“改什么”和“怎么改”成为老旧小区改造过程中的难题。本文在充分考虑居民、建设方、职能管理部门等相关者需求,针对“改什么”、“怎么改”的问题探索老旧小区改造方案的优选,主要开展以下工作:首先,制定老旧小区改造内容分类表。在了解当前老旧小区改造现状及全国各地老旧小区改造政策的基础上,梳理、总结老旧小区改造内容,建立改造内容分类表,确保梳理出的改造内容分类表具有普适性,为老旧小区改造内容的确定提供依据;其次,进行基于建筑信息模型（BIM）的改造意愿调查及居民支持度模型构建。通过实地调研,结合改造内容分类表,初步确定改造内容。并利用BIM可视化进行改造意愿调查,收集问卷,基于问卷数据建立居民支持度结构方程模型（SEM）,对模型进行验证性因素分析并确定权重及最终改造内容;然后,建立老旧小区改造方案多目标优化模型。以工期、成本、质量为目标,定义工期、成本、质量,以各改造内容的改造方案为决策变量,建立目标函数,确定老旧小区改造方案工期-成本-质量综合优化模型,并利用带精英策略快速非支配排序遗传算法（NSGA-Ⅱ）进行求解,获得三维Pareto最优解集;最后,以南京上怡新村老旧小区实例验证,经过基于SEM的老旧小区改造内容优先级分析和老旧小区改造方案多目标优化,结果表明所建立的老旧小区改造方案具有科学性和参考价值,为决策者改造方案的优选提供了依据。本文研究成果对城市老旧小区改造内容的确定、改造方案选择坚持“以人为本”、“可持续性发展”、“因地制宜”、“科学合理”的原则,所提出的方法对城市老旧小区改造实践中有一定的借鉴作用。