住房市场化改革以来住房价格持续上涨的原因是什么?这种房价总体上涨的趋势能持续到什么时候?这是本文关注的两大问题。中国的住房市场属于区域性的寡头垄断市场,由于住房产品的区域性、供给调节的滞后性和市场的不完全竞争性,开发商容易形成串谋而使房价具有“棘轮效应”,上升容易,下降难。在卖方市场的情况下,住房长期价格的高速上涨原因在于需求的强力拉动。需求包括以自住为主的消费需求和以获得资本利得为主的投资(投机)需求。本文从需求的视角探讨了1998年以来住房价格上涨的四大原因。首先,中国年均城市化率提高超过1个百分点的高速发展导致农村人口迁徙,加大了城市住房需求;而原来的城市居民也因大规模城市改造和拆迁形成巨大的被动需求。城市化总体影响是将住房需求曲线往右推,使得在原来供给条件不变的情况下,市场价格持续走高。其次,中国经济高速增长,城镇居民人均可支配收入大幅提高,具备了较强的消费能力,伴随着消费结构升级,住房需求非常旺盛。这推动了需求量在需求曲线上向右边变动,抬高了住房的市场均衡价格。再次,房价的持续上涨形成了强烈的预期,预期又不断反馈加强,形成了住房投机的温床;加之实际利率偏低刺激了人们的投机欲望,更多的投机者不断加入到炒房的行列,投机需求不断增加,成了推动房价上涨的重要力量。最后,由于政策引导失误和执行偏差,中国保障性住房建设严重滞后,一些本消费不起商品房的中低收入群体不得不通过借贷杠杠,强行扩大自身消费边界,负债超前消费,形成了畸形的消费需求。这又进一步推动了房价的上涨。文章接着对四大影响因素趋势进行了分析,发现中国正处于城市化的加速期,未来15间每年城市化率提高约1.2-1.3个百分点,到2025年左右达到约70%,基本达到中等发达国家水平,其后才转入稳定期。按照目前经济扩大内需、促进消费,转变发展方式的形势,基本能确保中国居民消费保持年均7-8%的高增长持续10-20年,直到达到发达国家人均消费规模的水平。而国家明确了大力发展保障性住房和坚决抑制商品房投机需求的住房体系发展方向;在保障房部分替代商品房需求,动用行政法规手段抑制投机需求的情况下,未来投机预期对房价的影响将逐步下降。综合分析,预计在2025-2030年间,中国总体房价走势将趋于平稳。而今年之后到房价稳定之前,虽然房价总体仍上涨,但年平均涨幅也将会低于之前15年的水平,特别是一、二线重点城市可能在2015年左右率先进入房价稳定调整期。