自国务院及其各部委多次发出禁止城镇居民购买小产权房的通知以来,小产权房逐渐进入公众的视野并成为社会各阶层关注的焦点,由此也引发了针对小产权房问题的大量研究。研究小产权房法律问题,既有一定的理论指导价值,也具有较强的现实意义。在现行的集体土地制度下,农民只能从土地征收过程中获得很少的土地补偿款；在现行的房地产体系下,由于房价居高不下,城市中低收入者的住房需求一直得不到满足。然而,小产权房的存在,既解决了城市中低收入者住房难的问题,又实现了农民的土地增值收益、增加了农民收入。虽然小产权房的开发建设违反了现行的国家政策,但从某种意义上讲,小产权房的存在具有一定的合理性。所以,本文在论述的过程中一直以马克思辩证唯物主义为指导,对不同的小产权房给予不同的处理建议。小产权房并不是一个法律概念,而只是人们在实践中形成的一种习惯说法。小产权房是指由享有该集体土地所有权的乡(镇)政府、村委会自行组织或者通过与房地产开发商合作,在农村集体土地上建设并向非集体经济组织成员出售的房屋,通常情况下购房者只能能得到村委会制作的“房产证”。第一部分：主要介绍小产权房的基本理论问题。对小产权房的概念、特征、分类以及合同效力进行简要的介绍,旨在使读者对小产权房有一个初步的认识。第二部分：小产权房的产生可能具有一定的偶然性,但其发展到今天的规模,除了市场和政府的原因,最根本的原因还是农民集体所有权的不平等和集体建设用地流转制度的缺位。在我国,国家享有国有土地的使用权,此外,为了公共利益的实现,也享有集体土地的征收权。表面上看来,集体享有集体土地所有权,但“集体”是什么,至今还没有一个明确的答案。同时,集体土地若要转为市场上的建设用地,必须经过国家的征收。第三部分：小产权房形式上是“房”的问题,实质上却是“土地’增值利益如何分配的问题。本部分在分析小产权房各相关利益主体以及利益内容的前提下,通过论述各利益主体之间的利益博弈,指出目前的土地增值利益分配机制的不合理性。第四部分：本部分主要从理论、司法、立法三个方面对小产权房的规制提出针对性的建议。对现存的小产权房,坚持“以人为本、社会和谐”的原则,分类处理,分别对待。在司法实践中,不能囿于现行的国家政策而一律地判决小产权房买卖合同无效。然而,若要从源头上解决小产权房还必须以立法的形式规范小产权房,即赋予集体土地所有权主体真正的权利以及建立集体建设用地使用权流转制度。