商品房预租合同是房地产交易的特殊方式,区别于商品房预售合同,商品房预租合同实质是以缔结正式租赁合同为目的的预约合同。由于全国性立法的缺失,理论和实务上存在诸多争议,因此有必要对商品房预租合同的性质及相关理论进行研究。本文以理论、实务和立法等多方位为视角,结合预约理论对商品房预租合同的相关法律问题进行了研究,并对商品房预租制度进行了设想。　　 除引言外,本文分为四章,各章的内容如下:　　 第一章是商品房预租合同的基本理论分析；该部分明确了商品房预租合同的概念,对其基本特征进行了说明,并对商品房预租合同的有效性进行了论证。　　 第二章界定了商品房预租合同的性质；首先对预约的成立生效要件及预约与本约的关系进行了辨析,在此基础上对商品房预租合同的性质和商品房预租合同的转化进行了阐述。　　 第三章的主要内容是商品房预租合同的法律效力及其违约责任；该部分首先对预约的分类及效力相关理论进行了分析,以此为基础对不同类型下商品房预租合同的法律效力进行了区分,并对违反商品房预租合同的责任及商品房预租合同订立后可能发生的权益冲突及规制进行了研究。　　 第四章回归到商品房预租合同的立法规定。先对商品房预租合同的相关规定做了总结分析,而后对商品房预租合同的相关制度进行了设想,包括预租的主体、预租的条件及预租合同的登记备案制度等等。