目前我国在商品住宅物业管理领域矛盾频发,其中有业主和企业自身的观念和素质问题,但更多的是在管理制度和方法等方面存在着诸多有待改善和完善的地方,因此有必要在现有政策的框架下寻求创新思路和提出改善现状的措施建议,以更好的提升我国物业服务水平,引导小区实现良性发展。本文旨在通过借鉴产权理论在小区共有权益管理过程中的应用,结合小区项目工程构建过程提出小区共有产权的界定分类,并给出小区股权计量模型和收益分配模型,从而构建出小区共有权益公司法人制管理的模式,以实现小区资产的经济效益。本论文首先通过比较分析国内外有关小区共有权益的法律和有关专家研究理论,选择以产权理论、工程构建过程为契合点深入研究共有权益的确认问题以及在产权明晰的情况下分析业主权益进行股权投资的问题,并给出了小区共有权益收益分配模型;在上述研究的基础上,依据对小区共有权益的界定划分,重点考虑对可经营性共有部分进行经济管理,在分析了小区构建公司管理制的必要性基础上,希望在小区可以建立功能明确、运行高效、治理完善、监管有力的公司法人制小区权益治理模式,并给出了共有权益管理的运行机制,深入探讨了小区共有权益管理经营的决策、监管方法,提出了全套管理模式的运行框架。最后,结合天津市水木天成社区实例具体管理办法、存在的问题运用构想模式加以说明分析,并就小区现状提出了改善建议。